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2018년 달라지는 부동산 제도 | 재건축 이익 줄고 다주택자 양도세 늘어 담보대출 한도 축소…오피스텔 규제 확대
기사입력 2017.12.22 09:25:53 | 최종수정 2017.12.22 14:29:14
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한국은 다른 어떤 나라보다 부동산 정책이나 제도가 시장에 끼치는 영향이 크다. 이유가 있다. 시장이 굉장히 협소하고 면적이 좁은 반면 집에 대한 애착과 관심은 세계 최고 수준이기 때문이다. 인구수는 세계 30위 안팎이지만 부동산 시장 기반이 될 수 있는 국토 면적은 세계 100위권 밖이다. 한국 경제 규모가 11위란 점을 감안하면 인구나 국토 모두 굉장히 작은 편이다. 시장이 작다 보니 정부 정책 하나하나에 민감할 수밖에 없다. 정부가 쥔 카드가 무엇이냐에 따라 시장 참여자 반응도 크게 달라진다. 지난 수십 년간 집값을 잡기 위한 정부 노력은 끊임없이 계속돼왔다. 거의 모든 정부가 ‘집값 안정화’를 주요 국정 어젠다로 삼았다. 건설업이 국내 경기에 미치는 영향도 상당하다 보니 정부는 주택 경기 변화에 따라 많은 정책을 발표했다.

문재인정부는 8·2 대책부터 시작해 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 다주택자 임대사업자 등록 활성화 방안 등 한 달에 한 번꼴로 부동산 정책을 내놨다. 내년에는 부동산 시장에 큰 영향을 줄 수 있을 만한 규제가 여럿 있다. 2018년 달라지는 부동산 제도를 시간순으로 살펴봤다.

1月재건축 초과이익환수제 부활
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초과이익환수제가 부활하면서 재건축 시장에 어떤 영향을 끼칠지 관심이 쏠린다. <매경DB>

2018년 1월부터 재건축 시장은 큰 변화가 있을 전망이다. 재건축 초과이익환수제가 다시 부활한다. 이 제도는 지난 2006년 참여정부 시절 3·30 대책의 ‘재건축 개발이익환수와 투기방지’를 통해 처음 시행됐다. 이후 2013년부터 유예 기간을 통해 시행이 잠시 보류됐지만 두 차례 유예 기간이 종료되면서 2018년부터 시행할 예정이다.

초과이익환수제는 재건축 이후 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 위헌 시비가 남아 있긴 하지만 일단 2018년 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수제 대상이다.

지금까지 이 법 제정 이후 건축 부담금이 추가로 납부된 단지는 4곳뿐이었다. 때문에 일각에선 초과이익환수제가 큰 의미가 없을 수 있다는 시각도 있다. 각 조합이 초과이익환수제를 납부할 것으로 예상되면 단지 고급화 등을 통해 세금을 내기 전에 비용 처리할 수 있기 때문이다. 초과이익환수제로 인해 향후 강남 재건축 사업은 한동안 주춤할 전망이다.



1月분양권 양도세 강화
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2018년 1월부터 분양권 양도세율이 늘어난다. 기존에는 보유 기간에 따라 40~50% 과세됐지만 2018년부터 분양권 양도세는 50%(주민세 별도)로 늘어난다. 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유 기간에 관계없이 양도세 50%를 내야 한다.

분양권 과세 기준이 강화되면서 분양권 매물은 더욱 자취를 감출 전망이다. 2017년 하반기엔 내년부터 분양권 양도세가 오르기 때문에 분양권 매물이 대거 시장에 나올 것으로 예상됐다. 그 예상은 보기 좋게 틀렸다. 왜 그랬을까. 분양권 보유자들이 굳이 시장에 내놓을 필요성을 느끼지 못했기 때문이다. 입주만 하면 오히려 가치가 더 오를 것이란 기대감에 물건 자체를 내놓지 않았다. 시장에 나온 물건이 없다 보니 분양권 거래도 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 분양권 거래량은 지난 2017년 10월 167건에 불과했다. 8·2 대책 전인 7월(442건)과 비교해 절반 이하다. 요즘 서울 시내 주요 단지를 살펴보면 분양권 매물은 눈을 씻고 봐도 찾기 어렵다. 매물도 대체로 엄청난 프리미엄이 붙은 물건이 대부분이다.



1月新DTI(총부채상환비율) 적용
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주택 대출이 까다로워진다. 연소득을 기준으로 대출 한도를 계산하는 ‘총부채상환비율(DTI)’이 내년 1월부터 보다 엄격해지는 탓이다. 이른바 ‘신(新)DTI’다.

신DTI는 대출자 상환 능력을 보다 정확히 반영하는 데 초점을 맞췄다. 현행 DTI는 신규 대출 시 원리금을 모두 포함하지만 기존 주택담보대출은 이자만 더해 계산했다. 하지만 달라진 신DTI에선 기존 주택담보대출 ‘이자’뿐 아니라 ‘원금’까지 상환 부담에 포함한다. 즉 ‘신규 대출 원리금+기존 대출이자+기타 대출이자/연간 소득’이었던 DTI 산정 공식은 ‘모든 주택담보대출 원리금+기타 대출이자/연간 소득’으로 바뀐다. 현행 DTI와 신DTI 비율이 동일(30~50%)한 상황에서 분자만 커지는 셈이기 때문에 대출 가능 금액은 줄어들 가능성이 높다. 특히 다주택자는 두 번째 신규 주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 부담이 늘어난다. 반대로 향후 연봉 인상 기대감이 높은 사람은 오히려 혜택을 볼 수도 있다.



1月오피스텔 규제 강화
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내년 1월 25일부터 오피스텔 투자 규제를 강화한다.

먼저 소유권 이전등기까지 오피스텔 분양권 전매금지다. 그간 투기지역과 투기과열지구에 한정됐던 분양권 전매제한 지역은 내년 1월 25일부터 청약조정대상지역까지 확대된다. 시세차익을 노린 단기 투자 수요는 다소나마 완화될 전망이다. 실제 수도권 투기과열지구 오피스텔 분양권 전매제한 내용을 담은 8·2 부동산 대책 발표 이후 오피스텔 거래량은 눈에 띄게 감소한 바 있다. 국토교통부 통계에 따르면 지난 8월 통계 작성 이래 최대치(1만9671건)를 기록했던 오피스텔 거래량은 지난 10월 1만4249건까지 떨어졌다. 지역 거주자에게 오피스텔 물량 20%를 우선 분양하는 ‘거주자 우선 할당제’도 마찬가지로 조정대상지역까지 확대 적용된다.

규모 300가구 이상 오피스텔에 대해선 인터넷 청약을 의무화한다. 현재까지 오피스텔은 별도 제약 없이 공개모집 규정만 따르면 건설사 등 사업 주체가 청약 방식을 마음대로 정할 수 있었다. 대다수 오피스텔은 모델하우스를 통해 현장에서 현금으로 청약을 받았다. 정부는 인터넷 청약 의무화로 줄서기를 통한 경쟁심리 유발, 청약 열기 과대 포장 등이 줄어들 것으로 기대한다.



3月임대사업자 이자상환비율(RTI) 도입
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RTI 도입으로 임대사업자 대출 문턱이 대폭 높아질 전망이다. <매경DB>

부동산 임대업자 대출이 수술대에 오른다. 3월부터는 부동산임대업 여신심사에서 새롭게 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 적용해 대출 적정성 여부를 판단한다. RTI는 ‘연간 이자비용 대비 임대소득의 비율’을 뜻한다. 일정 RTI를 넘지 못하면 대출이 제한될 수 있다. 들어오는 임대소득이 나가는 이자비용보다 많아야 돈을 빌려준다. 정부는 RTI 기준으로 주택 1.25배, 비주택은 1.5배를 제시했다. 규제 사각지대에 놓였던 상가를 매입하려는 임대업자는 앞으로 대출이 까다로워질 전망이다. 은행들은 그동안 수익형 부동산 대출 시 통상적으로 매매가·분양가의 50~70%를 담보로 인정해왔다. 사실상 확립된 대출 규제 기준이 없었던 셈이다.

예를 들어 부동산 임대업자 A씨가 보증금 1억원, 월세 300만원을 받는 10억원짜리 상가를 매입하기 위해 6억원을 대출한다고 가정해보자. 상가 연간 기대임대소득은 3756만원, 대출금리(3.6%)에 향후 금리 인상에 대비한 스트레스 금리 1%포인트를 더해 계산한 연 이자 비용은 2760만원이다. RTI는 임대소득 3765만원을 이자비용 2760만원으로 나눈 값이므로 계산해보면 약 1.36배다. 정부가 제시한 비주택 RTI 기준 1.5에 미달하는 수치다. 따라서 A씨는 6억원을 전부 대출받을 수 없고 기준에 해당하는 약 5억4000만원까지만 대출 가능하다.



4月양도소득세 중과세와 장기보유특별공제 배제
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2018년 4월 1일 이전에 다주택자가 집을 팔지 않으면 양도소득세를 10% 더 납부해야 한다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택 매도 시 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율은 6∼40%다. 3주택 이상인 사람들은 최고 60% 세율을 내야 할 경우도 생긴다. 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 가능성이 높다.

그뿐 아니다. 2018년 4월 이후에는 다주택자 장기보유특별공제가 사라진다. 이로 인해 양도소득세 최고세율은 급증할 것으로 예상된다. 다주택자가 집을 매도하면 종전 양도세 대비 10~20%포인트 수준이 아니라 2배 이상 세금을 낼 수 있다는 증권가 보고서도 있다.





상반기주거복지 로드맵, 맞춤형 주거지원
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정부가 지난 11월 29일 발표한 ‘주거복지 로드맵’이 내년 상반기 적용된다.

먼저 만 29세, 총급여 3000만원 이하 청년에게 최고 3.3% 금리를 제공하는 청년우대형 청약통장이 나올 예정이다. 전월세 대출도 수월해진다. 청년 1인 가구 전세자금 대출 연령 제한이 기존 25세 이상에서 19세 이상으로 완화되고 월세 대출 한도는 30만원에서 40만원으로 확대된다.

비싼 아파트값에 집을 구하기 어려웠던 신혼부부도 숨통이 트일 전망이다. ‘신혼부부희망타운’을 눈여겨볼 만하다. 지역 시세 80% 수준에 분양·임대하는 공공주택이다. 신혼부부 특별공급도 확대된다. 내년부터 분양 비율이 최대 두 배(공공 15→30%, 민간 15→20%)까지 늘어나며 분양 자격 기준도 완화된다. 혼인 기간을 기존 5년에서 7년으로 늘렸고 앞으로는 자녀 유무도 따지지 않는다.

고령자가 한국토지주택공사(LH)에 주택을 매각하고 공공임대주택에 입주하면 정부가 매각 대금을 연금으로 분할 지급하는 방식의 ‘연금형 매입임대’도 내년 중 적용 예정이다.



하반기총체적상환능력비율(DSR) 도입
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내년 하반기부턴 총체적상환능력비율(DSR)이 은행권 대출심사에 도입된다. DSR은 내년 도입될 신DTI보다도 더 강력한 대출 규제다. 주택담보대출에 한해서만 원리금을 계산하는 DTI와 달리 DSR은 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단한다. 신용대출, 마이너스 통장, 자동차할부는 물론 중도금·이주비 대출까지 고려한다. 단 담보가치가 확실한 예적금담보대출은 제외된다. 높아진 주택담보대출 문턱을 피해 여러 경로로 대출을 받은 다중채무자는 부담이 더 심해질 것으로 보인다.

규제 강도가 높은 만큼 정부도 도입에 신중을 기하는 모습이다. 먼저 대출심사 시 규제 비율로 활용되는 DTI와 달리 DSR은 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입한다. 각 은행이 개별적 판단을 통해 DSR이 상대적으로 높은 대출자에게 주택담보대출 승인 금액을 줄일 것으로 보인다.



2018년~임대사업자 등록 활성화 방안
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임대사업자로 등록한 다주택자에겐 2019년부터 지방세·소득세 등 세금 감면과 건보료 인하 등 혜택이 더 많이 주어진다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다.

임대주택을 등록한 임대사업자에 대해서는 세금과 건보료를 최대한 깎아주고 장기 임대를 유도하기 위해 8년 이상 장기 임대 지원에 초점을 맞췄다.

당장 내년부터 시행되는 제도는 두 가지다. 우선 1주택만 등록하는 다주택자도 임대소득세 감면을 적용한다. 또 내년 4월부터 장기 임대를 유도하기 위해 다주택자 중과세와 종합부동산세 배제 대상이 되는 임대 기간도 5년 이상에서 8년 이상으로 강화하기로 했다.

[강승태·나건웅 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1938호 (2017.12.20~12.26일자) 기사입니다]




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