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[Tax & Law] 다주택자, 내년 4월前 집 팔아야 절세
기사입력 2017.12.29 04:01:10
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올 들어 정부에서 다주택자와 관련한 정책을 많이 내고 있다. 이에 따라 조정대상지역 내에 주택을 보유한 다주택자의 경우 내년 3월 말까지 주택을 처분해야 하는지, 임대사업자 등록을 해야 하는지, 아니면 다른 방법이 있는지에 대한 세금 상담 문의가 많다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도(과천·성남·고양·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장), 세종시로 총 40개 지역이다.

이어 내년 4월부터 다주택자가 조정대상지역 내에 소재한 주택을 양도할 경우 양도세가 중과되고, 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 중과세율은 2주택자는 '기본세율+10%', 3주택 이상자는 '기본세율+20%'가 적용돼 세금 차이가 꽤 발생한다. 예를 들어 2주택자가 12년 전 4억원에 취득한 서울 소재 아파트를 8억원에 양도할 때 2018년 3월에 양도하면 양도소득세(지방소득세 포함)가 9500만원이지만 내년 4월에 양도하면 1억9000만원을 내야 한다. 한 달 차이로 내야 하는 세금이 2배 증가한다. 따라서 만약 조정대상지역 내 주택을 처분할 계획이 있다면 반드시 내년 3월 말까지 양도를 완료해야 한다.

양도가 완료되는 시점은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이며 양도계약일이 아님을 명심해야 한다.

만약 조정대상지역 내에 소재한 주택과 조정대상지역이 아닌 지역에 소재한 주택을 함께 보유하고 있다면 주택을 처분하는 순서로 세금을 줄일 수 있다. 다주택자에 대한 중과세는 조정대상지역 내에 소재한 주택 양도 시 적용하므로, 중과세가 적용되지 않는 지역에 소재한 주택을 먼저 양도한 뒤 조정대상지역 내 주택이 1주택으로 된 상태에서 양도하면 세제 변화에 큰 영향을 받지 않는다.

그러나 주택을 양도할 의사가 없다면 임대사업자 등록을 생각해 볼 수 있다. 수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권에 소재하는 공시가격 3억원 이하 주택은 단기(4년 이상 임대) 임대사업자로 등록할 수 있고, 전용면적 85㎡ 이하인 주택은 준공공(8년 이상 임대) 임대사업자로 등록할 수 있다. 또한 의무임대 기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액 제한 요건을 지켜야 한다.

이러한 요건을 충족해 임대사업자로 등록하면 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 있다. 주택을 양도할 때 5년 이상 임대한 등록 임대주택은 양도세 중과세에서 제외된다. 또한 5년 이상 임대 시 등록 임대주택(합산 배제 신청연도 6월 1일 기준, 공시가격 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 요건)은 종합부동산세를 부과할 때 다른 주택과 합산하지 않으므로 종합부동산세가 부과되지 않는다. 다만 내년 4월 이후 이러한 양도세 중과세 배제 및 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받기 위해서는 준공공 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 이미 임대주택으로 등록해 임대하고 있거나 내년 3월 말까지 신규 등록할 때 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과세 배제 및 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

또 등록 임대주택을 양도할 때 단기임대주택의 경우 6년 이상 임대 시 장기보유특별공제율이 보유기간별로 2%씩 추가 공제된다. 따라서 현행 보유기간별 장기보유특별공제율을 적용하면 10년 이상 임대 시 최대 40% 공제율을 적용받을 수 있다. 단 2019년부터는 보유기간별 장기보유특별공제율 변동에 따라 달라질 수 있다. 준공공 임대주택은 현행 8년 이상 임대 시 50%의 장기보유특별공제율을, 10년 이상 임대 시 70%의 공제율을 적용하고 있는데, 2019년부터 8년 이상 임대 시에는 공제율 70%로 유리하게 변경된다.

이처럼 주택임대사업자로 등록하면 여러 가지 세제 혜택은 있으나 건강보험료 부담이 발생하는 점과 의무임대 기간에 임대료 증가율이 연 5% 이하로 제한되는 점, 임대기간을 채우지 못하고 중간에 매도할 경우 임대주택에 대해 감면 혜택을 받은 세금은 감면 세액과 이자상당 가산액을 포함해 납부해야 하는 점 등을 고려해 어떤 점이 더 유리한지 판단한 후 등록해야 한다.

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다주택자가 주택을 매도하거나 임대사업자 등록을 고려하지 않는다면 가구를 달리하는 자녀에게 증여 또는 매매하는 방법이 있다. 아파트는 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 매매가액 중 증여하는 아파트와 면적·평형 등이 유사한 아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 신고해야 하며, 매매사례가액이 없는 단독주택 등을 증여할 때에는 공시가격으로 신고할 수 있다. 자녀와 주택을 매매할 경우에는 증여로 추정될 수 있기 때문에 자녀의 자금 원천으로 매매대금을 정확히 주고받아야 한다.

또한 매매가액은 시가의 95%를 초과해서 거래해야 부모와 자녀 양쪽의 세금 문제가 발생하지 않는다. 양도자인 부모 입장에서는 시가보다 싸게 양도할 경우 손해를 본 금액이 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액보다 클 때 실제 매매가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 계산해서 납부해야 하는 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있기 때문이다.

[황선미 NH투자증권 WM리서치부 책임연구원]
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