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신혼부부 내집마련 비법을 알려주마-결혼 7년 이내면 ‘신혼부부 특공’ 공략 서울 거주자 재개발 빌라 구입도 괜찮아
기사입력 2018.05.21 09:08:35
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7억원.

서울 아파트 평균 가격이다. 준공 5년 이하 신축 아파트를 기준으로 하면 가격은 더욱 올라간다. 각자 아무리 돈을 알차게 저축했더라도 신혼부부가 집을 사는 것은 고사하고 전세금 마련도 쉽지 않다. 그렇다고 마냥 손을 놓고 있자니 불안하다. 지금은 전세가격이 하락 추세라고 하지만 전세가격은 언제, 어떻게 또 오를지 아무도 모른다. 아이가 생기고 학교에 입학하면 매번 전세를 옮겨 다니기도 버겁다.

결혼의 달, 신혼부부를 위한 청약제도가 개편됐다. 신혼부부 특별공급 비중이 늘고 현장 접수에서 인터넷 접수로 바뀌었다. 1자녀 이상 가족에게도 혜택이 돌아가게끔 했다. 바뀐 제도 아래서 내집마련할 수 있는 전략과 함께 청약으로 내집마련이 어렵다면 다른 방법은 무엇이 있을지 살펴봤다.

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서울에 꼭 거주하고 싶은 신혼부부라면 재개발 구역을 노려보는 것도 괜찮다. 단 재개발 사업 진행 과정에 대한 이해가 선행될 필요가 있다. 사진은 서울 노량진뉴타운.



▶신혼부부 특공 확대됐지만

▷인터넷 청약으로 경쟁은 더 치열

신혼부부가 내 집을 마련할 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나는 공공임대주택이다. 임대로 거주하다 향후 분양 전환 가능한 제도다. 전세 보증금 수준의 적은 자금만으로 실거주는 물론 내집마련까지 가능하다는 장점이 있다. 의무임대기간이 끝나면 우선 분양권을 얻으면 된다. 현재는 의무임대기간 5년 분양 전환 공공임대주택과 10년 공공임대주택이 있다. 다른 임대주택과 마찬가지로 주변 시세보다 보증금, 월세가 저렴한 데다 임대 기간 중 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세금 부담도 없다. 분양 전환 가능한 공공임대는 모두 전용 85㎡ 이하 주택으로, 전체 공급 물량 중 30%가 혼인 기간 7년 이내 신혼부부에게 의무적으로 제공된다.

분양 전환 시 분양금은 10년 임대주택이 더 높은 편이다. 5년 임대주택 분양금은 건설원가와 감정가를 산술평균해 계산하는 반면 10년 임대주택은 전환 시점에서의 감정가만을 기준으로 삼는다. 분양가가 주변 시세와 비슷한 수준에서 결정된다는 얘기다. 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “부동산 시세가 계속 오른다고 가정하면 감정가 비율이 높은 10년 임대주택 분양금이 상대적으로 비싸게 책정될 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “자금 사정에 여유가 있다면 5년 임대주택이 더 낫다고 볼 수 있다”면서도 “의무임대기간 내에 자금을 모으지 못하면 어렵게 얻은 분양권과 그간 다른 주택을 분양받을 수 있던 기회까지 날리게 되는 셈이어서 주의해야 한다”고 당부했다.

민간임대 아파트도 눈여겨볼 만하다. 청약통장 보유 여부와 무관하게 신청할 수 있고 청약가점제 적용도 받지 않는다. 의무임대기간도 4년, 8년으로 공공임대주택보다 짧다. 물론 주의할 점도 많다. 공공임대주택보다 월세가 상대적으로 비싼 데다 의무임대기간 종료 후 분양 전환 시 리스크가 크다. 현행법에는 분양 전환을 비롯해 분양가 산정과 관련해 별도 규정이 마련돼 있지 않기 때문이다. 문재인정부의 ‘공공지원 민간임대주택’ 역시 분양 전환 기준이 없기는 매한가지다. 양지영 R&C연구소장은 “민간 사업자는 자율적으로 분양가를 정할 수 있다. 분양 전환 절차나 분양가 등을 사업자에게만 유리하게 적용하지 말라는 보장이 없다”고 설명했다.

임대가 아닌 당장 내 손에 집을 쥐고 싶어 하는 신혼부부가 있다면 바뀐 신혼부부 특별공급(특공)에 주목하자. 지금까지는 신혼부부 특공을 신청하려면 새벽부터 줄을 서서 기다려야 했다. 하지만 앞으로는 인터넷으로 신청이 가능하다. 바꿔 말하면 그만큼 경쟁이 더욱 치열해질 수 있다는 점을 의미한다.

청약 자격 기준도 완화됐다. 혼인 기간 5년 이내 유자녀(1자녀 이상, 태아 포함) 가구에서 7년 이내 유·무자녀 가구로 완화된다. 이전에는 혼인 기간 3년 이내 신혼부부가 1순위, 3년 초과 5년 이내가 2순위였다. 해당 순위 내에서는 자녀 수가 많은 가구가 당첨됐다. 이제는 혼인 기간으로 1, 2순위를 결정하지 않고 1순위는 유자녀 가구, 2순위는 무자녀 가구로 나눈다. 같은 순위 내 경쟁 시에는 해당 주택 건설 지역 거주자, 미성년 자녀가 많은 자, 추첨 순으로 당첨자를 선정한다. 즉, 자녀만 있으면 1순위가 될 수 있고 자녀가 많으면 당첨 가능성이 커진다.

이번 대책에 대해 전문가들은 “다자녀 가구가 아닌 이상, 신혼부부 특공 당첨이 더욱 어려워졌다”는 평가를 내놓는다. 몇 가지 이유가 있다.

우선 인터넷 청약이 가능해지면서 표면적인 경쟁률은 더욱 올라갈 전망이다. 분양권 스타강사이자 ‘월용이’란 필명으로 알려진 박지민 씨(‘35세 인서울 청약의 법칙’의 저자)는 “현장 접수를 못 하는 신혼부부가 모두 인터넷 접수로 하게 되면 신혼부부 특공 접수자는 3~4배 이상 급증할 수 있다”며 “신혼부부 특공 비율을 2배로 늘려도 실제 경쟁률은 2배 이상 높아질 수 있다”고 말한다.

부적격자가 대거 발생할 가능성도 있다. 기존의 상담 직원을 통한 현장 접수가 아닌 청약자 본인이 직접 청약해야 하는 인터넷으로 특별공급 청약 접수를 하게 되면 청약 자격 자가 점검에 실수 여지가 많기 때문이다. 당첨된 부적격자로 인해 예비 순번조차 받지 못하는 탈락자가 발생할 가능성도 높아졌다.

3자녀 이상 신혼부부라면 여러 선택지가 있다. 이들은 신혼부부 특공을 받아도 되지만 다자녀 특공이나 공공분양 특공도 신청 가능하다. 일단 공공분양을 신청할 경우 3자녀 기준으로 혼인 기간 3년 이하라면 만점(13점)을 받을 수 있다. 일반 청약을 하면 84점 만점에 35~40점, 다자녀 특공은 100점 만점에 약 60점 확보가 가능하다. 3자녀 이상 가구라면 일반 청약이나 다자녀 특공보다 신혼부부 특공이 더 유리할 수 있다.

결과적으로 이번 신혼부부 청약 개편은 개편 전 신혼부부 특별공급 1순위 조건에 부합했던 ‘혼인 5년 이내, 유자녀’에게는 아주 희소식은 아닌 셈이다. 입지 좋고 저렴한 분양가격으로 나온 단지는 오히려 경쟁률이 오를 것으로 예상된다. 박지민 씨는 “인터넷 접수로 경쟁자가 대거 발생하고 2자녀 이상 가구에게 상대적으로 밀릴 수 있으니 차선책으로 잔여 가구 추첨 때 적극 참여하는 등 내집마련을 위한 투트랙 접근이 필요하다”고 조언했다.

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▶청약·특공 어렵다면

▷재개발 빌라·구옥 노려라

신혼부부 특공 혜택을 받지 못하는 경우라면 다른 방법을 강구해야 한다.

부동산 시장에 관심이 많고 서울에 꼭 거주해야 하는 사람이라면 재개발 구역을 노려보는 것도 괜찮다. 서울은 앞으로도 새 아파트 공급이 부족하다. 계속해서 서울에 근무해야 하는 직장인이라면 서울 아파트 구입을 고려하지 않을 수 없다. 하지만 서울 새 아파트 가격은 천정부지로 치솟고 있다. 낙후지역이라고 평가받았던 신길뉴타운도 전용 84㎡ 기준으로 매매가가 10억원을 넘어섰다. 신혼부부가 결혼 시작 단계부터 서울 내 새 아파트를 구입해 거주하는 것은 사실상 불가능하다. 재개발 투자는 새 아파트 구입과 비교해 자금이 비교적 덜 든다는 장점이 있다.

다만 재개발은 다른 부동산 투자와 달리 어렵다. 부동산에 어느 정도 관심이 있고 지속적으로 공부를 해야 가능한 투자 방법이다.

우선 사업 진행 과정을 이해해야 한다. 사업 진행 과정은 구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 분양 → 이주와 철거 → 입주 등을 거친다. 여기서 중요한 것은 관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 불가능해졌다는 점이다. 때문에 사업시행인가 이전 단계인 구역을 찾는 것이 첫 번째다.

많은 사람들은 재개발이 진행되면 ‘내 헌 집을 새 아파트로 바꿔준다’고 생각하는 경우가 많다. 하지만 지분가치에 따라 분담금을 별도로 내야 하는 경우가 대부분이라는 점을 명심해야 한다. 빌라 등 구옥을 얼마나 싸게 사는지, 분담금을 얼마나 적게 내는지 등이 수익률과 직결된다.

거주를 목적으로 한다면 사업시행인가를 받고 감정평가까지 마무리한 구역에 투자하는 것이 바람직하다. 사업시행인가를 획득한 구역은 어지간하면 사업이 그대로 진행될 가능성이 높기 때문이다. 감정평가도 마무리되면 추가분담금이 어느 정도일지 윤곽이 나온다.

추가분담금은 지금 당장 납부하지 않아도 되고 조합원 중도금 대출 등을 이용할 수 있다. 재개발 조합원이 되면 동·호수 선점이 가능하고 청약 경쟁을 피할 수도 있다. 다만 구입 후 입주까지 시간이 오래 걸린다는 것이 단점이다. 사업시행인가를 마친 구역도 최소 5년은 기다려야 입주할 수 있다.

현재 서울에서 재개발이 추진 중인 지역은 여럿 있다. 한남동이나 성수동, 노량진이나 흑석동 등은 비교적 잘 알려져 있지만 너무 비싸다. 미아동이나 봉천동, 이문동 등은 아직도 1억~2억원대 금액이면 투자가 가능하다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “재개발은 재건축과 달리 규제가 많지 않다”며 “지금처럼 재건축 규제가 전방위적으로 확산된다면 재개발 구역 빌라를 구입해 조합원 자격을 유지하는 것도 내집마련 방법이 될 수 있다”고 말했다.

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행복주택은 낮은 임대료 등 장점이 명확하지만 분양 전환이 불가능하기 때문에 내집마련과는 거리가 있다. 사진은 가좌 행복주택.



▶소액으로 가능한 곳은 어디?

▷3억~4억대 나 홀로 단지 찾아라

내년 1월 결혼 예정인 직장인 이상희 씨는 최근 동탄2지구 내 아파트 한 채를 약 4억원에 구입했다. 결혼을 앞두고 미리 주택을 구입해 예비 신부와 신혼집을 차려도 괜찮겠다는 판단 때문이다. 직장이 안성인 그는 주변을 수소문한 끝에 동탄2지구를 점찍었다. 젊은 사람들이 많아 도시에 활기가 있고 직장에서도 그리 멀지 않기 때문이다. 동탄2지구에서 그의 직장까지는 자동차로 40~50분만 가면 도착 가능하다. 6월 입주하는 그는 새 아파트에 거주할 수 있다는 기대감으로 부풀어 있다. 이 씨는 “혼인신고를 미리한 뒤 신혼부부 전용 대출을 받으니 금리가 생각보다 낮았다”며 “굳이 서울만 고집하지 않는다면 얼마든지 내 집을 마련할 수 있는 방법이 있다는 점을 깨달았다”고 말한다.

소액으로 내집마련을 할 수 있는 방법은 없을까. 물론 소액은 사람마다 기준이 다르겠지만 대략 1억~2억원 미만일 터. 대출까지 포함한다면 3억~4억원대 아파트가 여기에 해당된다.

일단 서울에서는 준공 10년 미만 새 아파트 단지는 대부분 6억원(전용 50~60㎡ 기준)을 넘어간다. 하지만 일부 단지들은 3억~4억원대 가격을 유지하고 있다. 대체로 준공 20년 이상 지난 단지나 나 홀로 아파트가 여기에 해당된다.

콘크리트 수명은 100년이다. 서울처럼 끊임없이 수요가 발생하는 지역이라면 준공 20~25년 지난 아파트도 구입을 고려해볼 만하다. 이들 단지는 아파트가 좀 오래됐지만 입지가 좋다. 지하철역과 가까운 단지라면 더욱 금상첨화다. 3억~4억원대 아파트를 찾는다면 준공 20년 이상 지난 아파트를 중심으로 찾는 것도 한 방법이다.

서울 중구 창신동에 위치한 창신쌍용아파트. 준공한 지 약 25년 된 이 아파트는 현재 4억원대 중반(전용 54㎡)에 거래된다. 창신역 역세권에 위치했음에도 오래됐다는 이유로 아직 아파트 가격이 많이 오르지 않았다. 교통도 좋고 단지 관리도 잘된 편이다. 다른 서울 아파트 단지와 비교해 가격이 저렴해 신혼부부도 충분히 구입을 고려할 만하다.

역세권 나 홀로 단지도 주변 아파트와 비교하면 매매가격이 저렴하다. 요즘 뜨고 있는 마포구 망원동·상수동이나 학군이 좋은 양천구 목동 등에 위치한 나 홀로 단지는 매물이 귀한 편이다. 실례로 목동역 인근 동원로데오아파트는 약 4억원(전용 70㎡)에 거래됐다. 가구 수가 74가구 미만에 불과하지만 매물이 나올 때마다 금방 주인을 찾을 정도로 인기가 좋다.

꼭 서울에 거주하지 않아도 된다면 서울 주변으로 눈을 돌려보는 것도 나쁘지 않다. 다만 분당이나 과천, 판교 등 강남권에 인접한 지역은 오히려 서울보다 비싸다. 서울 접근성이 좋으면서도 아직 저평가된 지역이나 단지를 찾는 작업이 중요하다.

경기도 광명시에 위치한 철산주공13단지는 1986년 준공해 올해 재건축 연한에 도달했다. ‘광명의 목동 신시가지’라고 불릴 만큼 대지지분이 넓어 재건축 사업성이 좋다. 지하철역과 가까워 교통도 편리하고 학군도 좋은 편이다. 재건축 예정 단지지만 현재 재건축 시장 자체가 위축됐기 때문에 아직 저평가받고 있다. 전용 73㎡ 물건이 약 5억원대에 거래된다. 이런 단지를 미리 구입해 5년 뒤를 내다보는 것도 고려해볼 만하다.

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr, 나건웅 기자 wasabi@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1958호 (2018.05.16~05.22일자) 기사입니다]


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