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신혼부부 내집마련 전략 대해부
기사입력 2018.05.21 09:09:00
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네이버 인기 카페 ‘부동산스터디’에는 최근 신혼부부들의 내집마련 질문이 많이 올라온다. ‘6억 정도 만들 수 있으면 신혼부부는 어디가 좋을까요?’ ‘특별공급을 노려볼까 하는데 지금 아파트를 매수하는 것이 나을지, 전세 살면서 더 기다릴지 고민이네요’ 등등 질문이 쏟아진다.

부푼 꿈을 안고 결혼에 골인하지만 정작 신혼부부 현실은 냉랭하다. 내집마련은커녕 대출 없이 어엿한 전셋집 하나 얻기도 힘들다. 하지만 실망할 필요는 없다. 정부가 신혼부부 대상 주택 공급을 대거 늘리기로 한 데다 대출 부담도 줄어든 만큼 발품만 팔면 얼마든지 내집마련이 가능해졌다. 신혼부부의 내집마련 전략과 투자 팁을 제시한다.

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자기 집에 사는 신혼부부 45% 불과

주택 공급·대출 지원 과감히 늘려야


44.7%.

결혼한 지 5년이 안 된 신혼부부가 자가에 거주하는 비율이다. 국토교통부와 국토연구원이 발표한 ‘2017년 주거실태조사’에 따르면 신혼부부의 자가점유율이 절반에도 못 미치는 것으로 드러났다. 전월세 중 전세 가구 비중은 67.8%로 일반 가구(39.6%)보다 훨씬 높다. 그마저도 자주 이사해야 하는 실정이다. 신혼부부가 한 집에 평균적으로 머무는 기간은 1.9년으로 일반 가구(8년)의 4분의 1 수준에 그쳤다. 현재 살고 있는 주택 거주 기간이 2년 이내인 가구 비율이 71.2%에 달했다. 월 소득 대비 월 임대료 비율(RIR·Rent to Income Ratio)도 19.6%에 달해 신혼부부들이 적잖은 주거비 부담에 시달리고 있었다.

요즘 신혼부부들의 최대 고민은 내집마련이다. 매년 집값이 치솟으면서 더 늦기 전에 내집마련을 하고 싶지만 막상 ‘실탄’이 부족하다. 그나마 대출에 의존하려 해도 소득 제한 등에 걸리고 정부 대출 규제로 대출 한도가 줄어 만만치 않다. 국토부 조사에서도 신혼부부들은 가장 필요한 주거 지원 정책으로 ‘주택 구입자금 대출 지원’(43.4%)을 꼽았다.

신혼부부 고민을 해결하기 위해 정부는 부랴부랴 대책 마련에 나섰다. 신혼부부를 위한 주택 특별공급 물량을 지금보다 2배로 늘리고 자격 기준도 완화하기로 했다. 특별공급이란 전체 분양 물량의 일부를 신혼부부 등 주거 취약계층에 우선 공급하는 제도다. 자격 조건이 까다롭다 보니 일반분양보다 청약경쟁률이 훨씬 낮다.

국토교통부의 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안에 따르면 신혼부부 특별공급 물량이 전체 민영주택 건설 물량의 10%에서 20%로 늘어난다. 공공주택 중 전용면적 85㎡ 이하는 15%에서 30%로 증가한다. 10~20평대 공공 물량 10가구 중 3가구는 신혼부부 몫이라는 얘기다.

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▶보금자리론 소득 기준 8500만원으로

청약 여건도 완화됐다. 기존에는 혼인 기간이 5년 이내면서 자녀가 있는 가구만 청약할 수 있었다. 하지만 앞으로는 혼인 기간이 7년 이내고 자녀가 없는 가구도 얼마든지 특별공급 물량을 노려볼 수 있다.

물론 특별공급을 받기에 앞서 소득 기준부터 체크해봐야 한다. 정부는 신혼부부 특별공급 기준을 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(3인 이하 가구 기준 500만2590원)에서 120%(600만3108원)까지로 확대했다. 맞벌이는 기존 120%에서 130%로 늘어난다. 김광석 리얼투데이 이사는 “부동산 경기가 주춤한 가운데서도 서울 아파트 청약경쟁률은 계속 치솟는 만큼 신혼부부라면 경쟁이 덜한 특별공급 물량을 노려볼 만하다”고 전했다.

아무리 신혼부부 대상 주택 공급이 늘어도 여윳돈이 부족하다면 ‘그림의 떡’일 수밖에 없다. 이때는 신혼부부 대상으로 설계된 대출상품을 눈여겨볼 필요가 있다.

금융위원회는 최근 결혼 5년 이내 맞벌이 신혼부부에게 보금자리론 부부 합산 소득 기준을 현행 7000만원(세전 기준)에서 8500만원으로 높이기로 했다. 이로써 보금자리론을 신청할 수 있는 맞벌이 신혼부부 범위가 전체 신혼부부의 60%에서 74%로 늘어날 전망이다. 또한 외벌이, 맞벌이 여부와 관계없이 소득이 7000만원 이하인 신혼부부에게는 금리 0.2%포인트 인하 혜택을 제공한다.

자녀 있는 부부를 위한 혜택도 내놨다. 자녀가 한 명이면 부부 합산 소득이 8000만원 이내, 자녀가 두 명일 때는 9000만원 이내면 보금자리론을 신청할 수 있다. 자녀가 세 명 이상이면 소득 기준이 1억원으로 높아지고 대출 한도도 3억원에서 4억원으로 늘어난다. 만약 결혼한 지 5년이 지나지 않은 맞벌이 신혼부부로 자녀가 한 명 있다면 소득 요건은 맞벌이 신혼부부(8500만원 이하), 1자녀 가구(8000만원 이하) 중 높은 8500만원이 적용된다.

보금자리론은 한국주택금융공사가 제공하는 장기 고정금리, 분할상환 주택담보대출이다. 금리가 연 3.4~3.65%로 시중은행 고정금리 주택담보대출보다 0.6~1.2%포인트 저렴하고, 만기가 적게는 10년에서 최장 30년에 달한다는 것이 장점이다. 기존에는 소득이 7000만원 이하인 가구가 6억원 이하 집을 살 때 3억원 이내에서 대출해줬다. 하지만 맞벌이 부부가 늘면서 소득이 7000만원을 넘는 신혼부부가 늘었고 자녀 있는 가구 혜택이 없다는 지적이 많아 제도가 대폭 개선됐다. 이를 통해 금융위는 신혼부부 4만2000가구가 보금자리론 혜택을 누릴 것으로 내다본다. 신혼부부 보금자리론을 신청하려면 본인과 배우자가 모두 무주택자고 주택 규모는 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 일반 보금자리론의 경우 주택 규모에 제한이 없는 것과 다르다.

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정부가 신혼부부 특별공급 물량을 대거 늘리기로 했다. 사진은 최근 분양 시장에서 인기를 끈 하남 포웰시티 모델하우스. <현대건설 제공>



▶행복주택·신혼희망타운 눈길

▷입지 좋고 자금 부담 적어 인기 끌듯

서울 주요 지역 아파트 3.3㎡당 분양가가 2000만원을 훌쩍 넘어선 만큼 민영 아파트가 부담스럽다면 행복주택을 노려보는 것도 방법이다. 신혼부부들이 입주할 수 있는 행복주택 규모도 대폭 늘었다. 지난 3월 청약받은 2018년 행복주택 1차 공급분 중 서울 아파트는 2672가구다. 이 중 절반인 1306가구가 신혼부부에게 공급됐다. 2017년 2차 공급 물량(163가구)의 10배 수준이다. 앞으로도 공급 물량이 대폭 늘어날 전망이다. 자격 조건도 혼인 기간 5년 이내에서 7년 이내로 확대됐고 출산, 육아휴직 등으로 소득이 없는 경우에도 신청 가능하도록 했다.

실제 서울 서초구 삼호가든4차를 재건축해 공급한 반포센트럴푸르지오써밋 등 강남권 물량 상당수가 신혼부부에게 공급됐다. 이 단지 임대 조건은 전용 59㎡ 기준 보증금 1억6532만원, 월 임대료 60만원가량에 불과하다. 이 외에도 반포래미안아이파크, 래미안서초에스티지S 등 강남권에서 물량이 나왔고 강북권에서도 힐스테이트청계, e편한세상금호파크힐스 등 주요 단지에서 신혼부부 행복주택 물량이 공급됐다.

내년부터는 아예 신혼부부만을 위한 아파트도 등장한다. 국토교통부는 2022년까지 7만가구 신혼희망타운을 짓기로 했다. 3만가구는 기존 공공택지를 활용하고 4만가구는 신규 공공택지 40곳을 개발해 공급한다. 국토부는 지난해 말 주거복지 로드맵을 통해 경기도 성남 금토·복정, 남양주 진접2지구, 김포 고촌2지구 등 12곳 입지를 발표했다.

이 중 관심을 끄는 지역은 서울 강남권과 가까운 성남 금토·복정지구다. 금토지구는 판교 제2테크노밸리와 인접한 데다 판교 분기점을 통해 서울외곽순환고속도로, 경부고속도로 등을 이용할 수 있어 교통이 편리하다. 위례신도시 남단에 인접한 복정지구는 지하철 8호선 복정역, 산성역과 멀지 않은 것이 장점이다. 금토·복정지구에는 각각 900가구, 1200가구의 신혼희망타운이 공급될 예정이다. 남양주 진접2지구에는 3100가구가 들어서고 구리 갈매역세권(1800가구), 군포 대야미(1300가구), 의왕 월암(1000가구), 김포 고촌2지구(273가구)에도 신혼희망타운이 공급된다.

신혼희망타운은 분양가의 30%만 있어도 입주할 수 있는 것이 매력이다. 예를 들어 분양가가 2억원이라면 6000만원만 내고 먼저 들어가서 거주할 수 있다는 얘기다. 나머지 70%는 20~30년간 월 50만~100만원 안팎의 원리금 상환 방식으로 갚으면 된다. 이자도 연 1%대로 저렴한 것이 장점이다. 부동산 업계 관계자는 “신혼희망타운 입지가 대체로 나쁘지 않은 데다 자금 부담도 적어 신혼부부 사이에서 인기를 끌 것”이라고 내다봤다.

지자체들이 내놓은 신혼부부 지원책도 눈여겨볼 만하다. 서울시는 최근 한국주택금융공사, KB국민은행과 업무협약을 체결하고 신혼부부들에게 전월세 보증금 중 최대 2억원(최대 90% 이내)을 융자해주기로 했다. 인천시는 대출이자를 직접 지원해준다. 신혼부부에게 전월세 융자금 이자를 1년간 100만원 한도에서 최장 3년간 지원하기로 했다. 인천시에 6개월 이상 거주했고, 결혼한 지 1년이 안 된 신혼부부가 수혜 대상이다.

[특별취재팀 = 김경민(팀장)·강승태·정다운·나건웅 기자 / 사진 = 윤관식·최영재 기자 / 그래픽 : 신기철]

[본 기사는 매경이코노미 제1958호 (2018.05.16~05.22일자) 기사입니다]




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