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[알짜건축] 은행대출만 믿고 자금계획을 했더니 막상 대출시점에는 그런 상품이 없어져
기사입력 2015.10.20 10:45:22
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처음 건축을 하게 되면 욕심이라는 적과 끊임없이 싸워야 한다.

필요한 만큼이나 적당하게라는 단어는 의욕적으로 집을 짓고자 하는 사람에겐 어울리지 않는다. 자신이 가지고 있는 자금을 총동원하여 건축에 뛰어 들게 되기 때문이다. 평생에 한번 짓는 것인데 그래도 다른 사람보다 다른 건물들 보다 더 나은 결과물을 갖고 싶기 때문일 것이다.

일반적으로 자금계획과 상관없이 갖게 되는 욕심은 땅 구입이다. 더 큰 땅, 더 반듯한 땅, 좀 더 중심가에 가까운 땅을 구입하고자 심혈을 기울이게 된다. 땅을 구입하고 설계를 하게 되면 어느새 자신이 감당 가능한 공사비는 잊은 채, 조금 더 큰 규모, 조금 더 넓은 면적의 설계도면을 요구하고 있게 된다. 공사 중에도 다른 집, 다른 건물들보다 더 나은 마감재를 사용하려고 하다 보면 공사비 상승의 주요 요인으로 작용해서 어느새 시공사와 공사비 문제로 싸우고 있는 자신을 보게 된다.

은행을 통하여 부동산 자금 확보를 하기 위한 대출에는 담보물인 토지를 근거로 한 토지담보대출, 건물을 지어서 분양에 대한 이익을 바탕에 둔 사업성을 전제로 한 PF(Project Financing)대출, 일정한 금융거래를 바탕으로 매겨진 신용등급을 기준으로 한 신용대출이 있다.

국내 각 은행들은 저마다의 기준을 가지고 있으며, 주요은행부터 제2금융이나 저축은행에 이르기까지 다양한 대출기준을 가지고 있다. 정확한 근거가 있는 토지담보대출이나 신용대출은 자금계획 시 큰 변수로 작용하지 않는다. 하지만 흔히 부동산자금, 시설자금, 건축자금, PF자금 등으로 불리는 PF(Project Financing)대출은 정확한 기준을 제시하기 쉽지 않다.

금융상품이라는 이름으로 여러 가지 금융대출을 조합해서 하나의 대출을 완성하기도 하고, 현상을 왜곡하여 더 많은 대출이 나오게도 한다. 흔한 방법으로 대출이 완성되는 것이 아니기 때문에 기획이라는 이름으로 만들어 지는 경우들이 많다.

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정확한 정보가 아닌 상태로 ‘땅의 몇 %까지 대출해준다’라는 소문에 의지하여 자금계획을 짜다보면 실제 대출이 가능한 금액이 생각보다 적은 경우들이 있다. 좋은 대출상품은 서울에 한정한다거나, 다세대주택에만 대출가능하거나, 대지에 대출이 없어야 한다는 여러 이유들이 생기면서 자신이 원하는 대출금액을 맞추지 못하는 경우들이 생긴다.

때로는 정부의 금융시장 제한으로 개인대출규제가 생기거나, 무분별한 부동산 소유를 막기 위해 부동산 거래에 따른 세금을 차등 적용하는 하거나, 개인의 갑작스러운 신용등급 하락으로 대출금액이 축소되거나, 은행 자체적인 정화의 일환으로 대출정책을 바꾸는 등, 개인이 알기 힘든 이유로 어제의 상품이 며칠 만에 사라지는 경우도 있다.

과도한 금융의존은 오히려 자신의 꿈이 악몽이 되는 중요한 요소로 작용할 수도 있다. 시장에서 통용되는 금융기준보다 조금씩 낮출 수 있는 자금 확보가 있어야 매끄러운 집짓기로 이어질 수 있을 것이다.

[라임건축 김법구 건축사]

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