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6차례 고강도 부동산 대책 불구 강남 아파트값 더 오르는 5가지 이유
기사입력 2018.01.08 14:51:54 | 최종수정 2018.01.12 13:57:01
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※자세한 내용은 매경이코노미 1941호(2018.1.10~2018.1.16일자)를 참고하세요.

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연일 쏟아지는 부동산 대책에도 서울 강남 집값이 고공행진을 하면서 ‘강남불패’가 다시 한 번 입증되고 있다. 지난해 5월 문재인정부 출범 이후 7개월 동안 6차례 부동산 대책이 쏟아져 나왔지만 강남 집값은 연일 최고가를 갈아치우는 중이다.

대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡는 지난 12월 23일 역대 최고가인 22억7000만원에 실거래 신고됐다. 동일 면적 로열층이 지난해 7월 19억원에 거래된 점을 감안하면 4개월 만에 3억7000만원(20%) 올랐다. 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 22억원에 거래됐으며 매도 호가는 22억~25억원에 형성됐다.

재건축 예정 아파트 가격도 상승곡선을 그린다. 대치동 은마아파트는 8·2 대책 직전 13억원대였지만 현재 16억원을 바라본다.

분양권 또한 매물이 씨가 말랐다. 강남구 개포동 래미안블레스티지(전용 84㎡)는 18억원을 돌파했다. 분양가격과 비교해 프리미엄이 4억원 이상 차이가 난다. 한국감정원에 따르면 새해 첫 주 강남구 아파트 가격은 0.98% 올랐다. 한국감정원 집계 이후 주간 단위로 가장 높은 상승 폭이다. 가격만 오른 것이 아니다. 거래량도 증가 추세다. 서울시 잠정 집계에 따르면 지난해 12월 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 거래량은 1800건으로 11월(약 1300건) 대비 30% 이상 증가했다. 대치동 A공인중개사사무소 관계자는 “지난해 12월 매물로 내놨던 집주인들이 일제히 물건을 거둬들이는 분위기”라며 “확실히 강남은 매도 우위 시장으로 돌아섰다”고 말한다.

전문가들은 ‘강남불패’ 현상이 당분간 지속될 것으로 내다본다. 매경이코노미가 전문가 15명을 대상으로 설문조사한 결과 12명이 “강남 아파트 가격은 강보합세를 유지할 것”이라고 답했다. 올해 5% 이상 상승할 것으로 예상한 전문가도 3명이나 됐다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “자사고·특목고 폐지 움직임에 따른 강남 8학군 선호 현상 등 학군 수요도 늘었다”며 “다주택자 규제로 소위 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유행하면서 비싸더라도 보다 가치 있는 강남 아파트에 투자하는 것이 낫다는 인식도 강남 집값 상승에 한몫하고 있다”고 말했다.

‘강남불패’가 계속되는 이유를 보다 심층적으로 분석했다.

강남불패 이유는?

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▶1. 맹모도 울고 갈 학군

▷특목고 우선선발권 폐지 ‘호재’

수십 년 넘게 이어져온 ‘강남불패’ 배경엔 뜨거운 교육열에서 비롯한 ‘학군 프리미엄’이 자리한다. 강남 대치동 한 유명 논술학원에서 근무하는 김상준 씨는 “공부 좀 한다는 자녀가 있다면 전국에서 몰려온다. 서울이나 일산, 남양주, 분당 등 수도권 지역은 물론 멀리는 천안, 대구 등 지방에서까지 일주일이 멀다 하고 찾아오는 경우도 많다. 유명 학교와 학원가가 몰린 강남 부동산 가격이 오르는 건 당연하다”고 설명했다.

강남에 형성된 학군 프리미엄은 1970년대 정부가 주도한 강남 개발정책에서부터 출발한다. 경기고·휘문고·서울고 등 명문으로 이름난 고등학교가 하나둘 강남으로 자리를 옮겼고, 학군 배정을 거주지 중심으로 바꾸면서 이를 쫓아 이사하는 부모들이 늘었다. 강남에 집중된 사교육 시장 발달은 부동산 열기에 부채질을 했다. ‘나는 부동산으로 아이 학비 번다’의 저자 이주현 씨는 “요새 학주근접은 학교보다 학원을 일컫는다. 학원을 먼저 고르고 거주 지역을 선정할 정도로 학원 접근성이 절대적이다. 특히 초등학교에서 중학교로 넘어가는 5~6학년대 자녀를 둔 부모 사이에서 이런 움직임이 두드러진다”고 설명한다.

학군 프리미엄은 수치로도 증명된다. 강남 지역 학생이 실제 더 성적이 뛰어나다. 명문고 척도라고 볼 수 있는 서울대 진학생 수에서 차이가 난다. 학원업계에 따르면 2017년 기준 강남구는 한 학교 평균 12.8명, 서초구는 11.2명이 서울대에 진학했다. 서울에서 나란히 1, 2위를 기록한 자치구다. 3위 양천구(5.3명)와 격차가 크다. 중학교도 사정은 비슷하다. 교육부가 발표한 ‘2014년 중학교 국가수준학업성취도평가’를 분석한 결과, 국·영·수 학업성취도 우수 학생 비율이 높은 상위 30개교 중 강남구(12곳), 서초구(8곳), 송파구(3곳) 등 ‘강남 3구’ 비중이 77%에 달했다.

초중고뿐 아니다. ‘영어유치원’ 등 미취학 조기교육도 강남이 대세다. 교육시민단체 ‘사교육걱정없는세상’ 조사 결과에 따르면 2016년 말 기준 서울 반일제(하루 3시간 이상) 이상 유아 영어학원은 모두 237곳. 이 중 40%인 95곳이 강남에 몰려 있는 것으로 나타났다.

문재인정부 출범 이후 ‘교육정책 변화’도 최근 강남 집값이 들썩인 이유 중 하나다. 문재인 대통령 주요 공약 중 하나는 특목고와 자율형 사립고 폐지다. 이들 학교 중 상당수는 강북에 위치한다. 이전만 해도 강북 거주 학부모는 강북 내 특목고나 자사고에 자녀를 보내면 되기 때문에 굳이 강남으로 내려가지 않았다. 그러나 특목고와 자사고가 없어지면 자연스럽게 면학 분위기가 좋은 강남으로 이사하는 것을 고민할 수밖에 없다. 서울시교육청은 올해부터 특목고와 자사고, 일반고 입시전형을 지금처럼 순차 지원식이 아니라 동시 지원 방식으로 바꾸겠다고 선언했다.

이 방식이 적용되면 특목고나 자사고 전형에서 탈락했을 때 자녀가 전혀 원하지 않는 학교로 배정될 가능성이 높아진다. 그럴 바에야 강북 특목고와 자사고를 포기하고 강남으로 이사를 가는 편이 낫다는 여론이 조금씩 형성되는 중이다. 강남 8학군에 거주하면서 이 지역 일반고에 1·2·3지망을 몰아서 지원한다는 입시 전략이다. 이 때문에 강남 진입을 노리는 수요는 훨씬 늘고 있다.

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▶2. 어디든 코앞, 최강 입지

▷역세권·몰세권·의세권·숲세권의 총합

◯세권.

주민 편의시설과 가깝다는 ‘입지 우수성’을 강조하기 위해 등장한 말이다. 하지만 정작 강남을 ‘◯세권’이라 부르는 이는 많지 않다. 모든 편의시설과 가까운 게 너무도 당연하기에, 굳이 ‘사족’을 붙일 필요가 없기 때문이다.

역세권이 아닌 지역을 찾는 게 더 어려울 정도로 강남엔 지하철역이 빼곡히 들어서 있다. 지하철 1호선, 6호선을 제외한 주요 노선이 전부 지난다. 분당선, 신분당선에 이어 수서엔 SRT 고속열차까지 들어섰다. 강남구 한 지역에만 지하철역이 29개에 이른다. 서울 모든 지역구 중에서 단연 많다. 지하철뿐 아니다. 서울을 벗어나 지방으로 이동하기에도 최적의 입지를 자랑한다. 고속버스터미널, 남부터미널이 있고 경부고속도로 종점인 양재IC가 지척이다.

‘직주근접’ 매력도 빼놓을 수 없다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울 내 사업체가 가장 많은 지역구는 강남(7만5390개)이었다. 2위 중구(6만6190개)에 이어 3위는 서초(4만7061개), 4위는 송파(4만5375개)였다. 강북 대표 업무지구인 중구를 제외하면 강남 3구가 상위권을 싹쓸이한 셈이다. 오죽하면 “매일 강남역으로 출퇴근하는 사람만 100만명”이란 얘기도 있다.

최근 핫한 ‘몰세권’도 핵심은 강남이다. 롯데·신세계·현대 등 이른바 ‘유통 빅3’가 최근 그룹 본사를 모두 강남으로 이전했거나 이전할 준비를 마쳤다. 롯데그룹은 지난해 송파구 롯데월드타워로 본사를 이전했고 신세계그룹도 지난해 9월 백화점 본사를 서울 명동에서 강남 반포동 센트럴시티로 옮기면서 강남 시대 막을 열었다. 현대백화점 본사는 이미 압구정동에 있기는 하지만 조만간 보다 ‘남’으로 향할 전망이다. 현재 삼성동 휘문고 인근 부지를 매입해 신사옥 건설을 준비 중이다.

수세권·숲세권·공(원)세권? 두말하면 입 아프다. 북으로는 한강이, 남으로는 양재천이 흐른다. 양재시민의숲, 청계산, 대모산 등 녹지도 풍부한 편이다. 이 밖에 법원·검찰청이 자리한 ‘법조타운’, 한국 대표 문화예술시설 ‘예술의전당’도 강남에 위치하고 있다.

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연일 쏟아지는 부동산 규제 정책에도 강남 집값은 끄떡없는 모습이다. 강남구 대치동 은마아파트(사진)가 대표적이다. 전용 84㎡ 기준 시세가 2017년 초 12억원대에 형성됐지만 지난해 11월 실거래 기준으로 16억원을 기록한 바 있다.

▶3. 제한적인 공급량

▷신규 추가 물량 거의 없어

강남을 가리켜 ‘공급이 제한적’이란 말을 많이 하지만 신규 분양 물량을 보면 꼭 그렇지는 않아 보인다. 부동산인포에 따르면 올해 강동구를 포함한 강남 4구 분양 물량은 약 1만6000가구다. 대기 중인 입주 물량도 상당하다.

부동산114에 따르면 지난해 강남 3구 입주 물량은 약 5000가구였다. 반면 올해와 내년까진 2만가구로 예년보다 입주 물량이 대폭 늘어난다. 올해 말 송파헬리오시티에서는 약 1만가구가 입주를 기다리고 있다.

하지만 이 수치가 간과한 점이 있다. 강남 내 신규 분양이나 입주가 늘어나는 만큼 ‘멸실주택’도 늘고 있다는 점이다. 멸실주택은 건물이 소실되거나 파괴돼 더 이상 주택으로서 가치가 사라진 부동산을 가리킨다. 당연히 멸실주택에는 사람이 살 수가 없다. 강남권에는 특히나 멸실주택이 많다. 재건축 철거 물량 때문이다. 현재 강남 3구에는 약 4만가구가량이 재건축 철거를 앞두고 있다. 올해부터 2020년까지 순차적으로 사라질 것으로 예상된다.

서울에서 한 해 멸실되는 주택이 평균 2만가구다. 4만가구 철거는 서울 연평균 멸실주택의 2배에 해당되는 물량이다. 때문에 올해 강남 4구에서 1만6000가구 분양을 한다고 해도 일반분양 물량은 6800가구에 불과하다. 나머지는 모두 기존 조합원 몫으로 돌아간다.

강남 주택 시장을 얘기할 때 ‘공급부족’은 늘 화두다. 새로 짓는 아파트가 많아도 대부분 기존 아파트를 철거해 짓기 때문에 순수하게 증가하는 물량은 거의 없다.

게다가 강남구만 따로 놓고 보면 노후 아파트가 굉장히 많은 지역으로 분류할 수 있다.

통계청에 따르면 강남구 내 준공 20년 이상 된 노후 아파트 비율은 52.3%(2016년 기준)다. 서울시에서 노원구, 도봉구 다음으로 높은 수치다. 강남은 신규 주택 대기 수요가 끊이지 않고 있다. 재건축 단지가 각광받는 것 또한 가까운 미래에 새 아파트를 받을 수 있다는 기대감 때문

이다.

더군다나 강남 3구 지역은 더 이상 대규모 주택을 공급할 만한 땅도 마땅찮다. 초과이익환수제 부활, 조합원 거래 금지 등으로 강남 재건축 사업은 당분간 위축될 것으로 예상된다. 강남 새 아파트 공급량은 더욱 줄어들 전망이다.

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한강 조망을 비롯해 역세권·학세권·숲세권 등 뛰어난 입지 조건은 강남 부동산을 지탱하는 주요인 중 하나다. 사진은 서초구 반포 래미안퍼스티지 전경.

▶4. 정부 대책의 역설

▷똘똘한 한 채 전략 유행

지난해 8·2 부동산 대책 이후 잠시 주춤하던 집값은 10월 긴 추석 이후 상승 기조로 돌아섰다. 가장 큰 원인은 강남 재건축 아파트 가격이 급격히 올랐기 때문이다. 지난해 10월 지방은 소폭 하락한 반면 서울 강북 지역은 0.16% 상승했다. 강동구를 포함한 강남 4구는 무려 0.5% 이상 올랐다. 11월과 12월도 마찬가지였다. 지방은 내리고 강북은 조금 오르고 강남은 많이 오르는 현상이 반복됐다. 12월에는 한 달 동안 송파(2.3%), 강남(1.7%), 서초구(1.5%)에서 엄청난 상승률을 기록했다. 한국감정원에 따르면 12월 강남권 아파트값 상승률은 월간 상승률 기준으로 2006년 이후 최고 수준이다.

강남 집값이 고공행진을 펼치는 또 다른 이유 중 하나로 ‘규제의 역효과’란 분석도 설득력 있다. 8·2 대책 후 재건축 아파트 조합원 지위 양도가 금지되면서 강남권 재건축 아파트 중 조합이 설립된 단지 조합원 거래는 사실상 중단됐다. 앞에 얘기한 것처럼 초과이익환수제 부활 등 정책적 요인으로 인해 강남 신규 공급량은 당분간 줄 것으로 예상된다. 기존 분양권이나 신축 강남 아파트, 재건축 단지 가격이 급상승한 이유다.

부동산114에 따르면 현재 서울에서 재건축 사업이 진행 중인 아파트는 약 7만7000가구다. 이 중 강남 3구 소재 아파트가 약 7만2000가구로 전체 94%에 달한다. 서울 반포동 B공인중개사사무소 관계자는 “서울 강남 아파트는 매물 자체가 안 나오기 때문에 그동안 이 지역에서 나오는 주택 공급은 대부분 재건축을 앞둔 아파트였다”며 “8·2 대책으로 조합원 지위 양도가 금지되다 보니 매물은 줄고 가격은 이상 급등하고 있다”고 말했다.

다주택자 규제 또한 강남과 다른 지역 간 양극화를 심화시키고 있다는 분석이다. 서울 외곽이나 수도권에 집을 가진 사람들은 모두 집을 팔고 강남에 집을 사는 사례가 늘었다. 소위 ‘똘똘한 한 채’ 전략이다. 과거 10년 전에는 대형 아파트를 똘똘한 한 채로 여겼다면 지금은 그간 경험으로 비춰 ‘강남 아파트’가 이를 대신하고 있다.

특히 재건축 규제가 계속되면서 최소 5년에서 10년 이상 바라봐야 할 재건축 단지 가치는 더욱 오르고 있다. 아직 조합 설립 전이지만 재건축 과정을 차근차근 밟아가는 단지들이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 2017년 초 12억원대에 시세가 형성됐지만 지난해 11월 16억원에 거래됐다. 1년 만에 4억원이 뛰었다. 압구정 현대아파트 또한 연일 최고가를 경신하고 있다. 압구정동 C공인중개사사무소 관계자는 “반포나 개포 등에서 장기 투자 목적으로 압구정동에 투자하는 현금 부자가 많다”며 “다른 강남 재건축 단지와 달리 조합이 설립되지 않아 조합원 거래가 자유롭다는 점이 수요가 몰리는 요인”이라고 말했다.

▶5. 마땅한 투자처 없어

▷갈 곳 없는 유동자금 흡수

강남 집값이 불패 신화를 이어가고 있는 원인 중 하나로 심리적 요인도 크게 작용한다. 자본시장연구원에 따르면 부동자금 규모는 1115조5000억원(지난해 9월 말 기준)으로 추정된다. 안정적으로 투자할 만한 상품이 없는 상황에서 강남 아파트는 가장 안전한 부동산 상품으로 자리 잡았다. 특별한 변수에 따라 집값이 움찔대는 다른 지역과 달리 강남은 지금까지 잠깐 주춤한 상황이 와도 빠르게 회복하는 모습을 보였다.

‘안전자산’이란 확신이 강남불패 원동력이란 분석이다. 본인이 어느 정도 부유하다고 생각하거나, 사회적 지위가 있다고 생각하는 사람 또한 여전히 강남 진입을 노린다. 이들은 언제든지 돈이 되거나, 적어도 돈을 까먹진 않을 것으로 예상되는 ‘강남 부동산’에 투자할 수 있다. 즉, 대기수요가 끊이지 않는다.

강남 아파트는 국내 부동산 시장에서 ‘명품’이라 불린다. 불황일수록 양극화는 심해지고 S급과 A급의 가치는 더욱 벌어진다. 상위 1%를 향한 상품은 늘 인기 있다. 국내 부동산 시장에서 강남만큼은 모든 사람이 ‘부촌’으로 인정하는 지역이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “시중에 부동자금이 워낙 많지만 적당한 투자처가 많지 않다”며 “결국 투자자들은 강남 아파트만큼은 떨어지지 않을 것이란 믿음으로 강남에 투자하고 있다”고 말했다.

게다가 강남은 단순히 부동산을 넘어 한국 경제·사회·문화가 한곳에 모인 지역이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남은 그들만의 문화와 네트워크가 있다. 다른 지역과 차별화되는 교육 정보를 나누고 네트워크 속에서 타지 사람이 들어오지 못하게 하는 ‘진입장벽’이 높아지고 있다”고 말한다.

“강남 집값이 끊임없이 오르는 이유는 남이 접근할 수 없는 지역에 살고 싶어 하는 인간의 감춰진 욕망 때문일지도 모르겠다. 강남은 그곳에 거주하는 사람들이 현 계층에서 떨어지지 않으려는 욕망과 강남에 진입하려는 사람들의 욕망이 함께 폭발하는 지역이다. 인간의 기본적인 욕구가 계속되는 한 강남 집값은 꾸준히 질주할 가능성이 높다.” 윤재호 메트로컨설팅 대표의 생각이다.

설문에 도움 주신 분(총 15명, 가나다순) 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김종선 BSI경영연구원장, 김혜현 알투코리아 이사, ​박덕배 금융의창 대표, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, ​서정렬 영산대 부동산학과 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 양지영 R&C연구소장, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 이종진 신화디앤엠 대표, 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr, 나건웅 기자 wasabi@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자 / 일러스트 : 정윤정]

[본 기사는 매경이코노미 제1941호 (2018.1.10~2018.1.16일자) 기사입니다]




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