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다주택자 4월前 처분계획 없다면…임대 등록이 절세 유리
양도세 중과 앞둔 다주택자 `절세 전략`
기사입력 2018.01.05 04:06:02
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◆ 신년기획 / 재테크 기상도 ◆

규제 종합선물세트인 8·2 부동산 대책과 가계부채 관리를 위한 주택담보대출 규제까지 더해지면서 주택 보유자, 특히 다주택자의 긴장감이 높아지고 있다. 다주택자는 임대사업자로 등록해서 8년 이상 임대를 유지하지 않는 한 양도소득세를 감면받을 수 있는 길이 사실상 막혔다. 그렇다고 무작정 팔기엔 요지부동인 서울 집값이 마음에 걸린다. 갈림길에서 고민 중인 다주택자들에게 조금이나마 도움이 되고자 매일경제신문이 문진혁 진성세무컨설팅 대표세무사, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사, 배치열 우리은행 WM자문센터 세무사 등 3명의 전문가를 만나 2018년 부동산 세테크 전략에 대해 들어봤다.

3주택자 양도차익 70%가 세금

지난해 8·2 대책을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 올해 4월 1일부터 시작된다. 조정대상지역 내 주택을 매각하면, 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 다주택자에 대한 중과세가 최대 20%포인트라는 말만 들어서는 얼마나 큰 부담인지 체감이 잘 안 된다.

양도세는 불로소득에 대한 과세라는 개념이어서 기본적으로 세율이 높다. 또한 자산수준이나 소득과 관계없이 양도차익만 갖고 세금이 매겨지기 때문에 본인이 자산가라고 인지하지 못하는 경우에도 의외로 세금폭탄을 맞을 수 있다. 게다가 올해부터 세법 개정으로 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 양도차익이 1억5000만원 초과 시 38%, 3억원 초과 시 40%, 5억원 초과 시 42%의 세율을 각각 적용 받는다.

3주택자이면서 매각하는 집이 조정대상지역에 있으며 매매차익이 5억원을 초과하는 경우를 가정해 보자. 42% 기본 세율에 20%포인트 중과세율이 붙어 62%의 양도세가 발생한다. 양도세의 10%가 주민세로 발생하기 때문에 최종 세율은 68.2%다. 70%에 육박한다. 매각차익이 6억원이라면 이 중 4억920만원을 세금으로 내야 한다. 눈높이를 좀 낮춰 거주용 집 한 채를 보유한 사람이 갭투자로 매수했던 집을 처분하면서 2억원의 차익이 생겼다고 가정해 보자. 기본 세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1억560만원을 세금으로 내야 한다.

문진혁 세무사는 "최대 70%를 세금으로 내야 하기 때문에 4월이 되면 거래절벽이 올 수밖에 없다"며 "장기간 버텨낼 자금 여력이 없는 사람이라면 팔거나 임대사업자 등록을 해야 한다"고 조언했다. 배치열 세무사도 "주택과 관련해서는 양도세가 가장 큰 부담이기 때문에 임대소득이 굉장히 적은 일부를 제외한 다주택자는 임대사업자 등록을 하는 게 바람직하다"며 "다만 혜택을 받으려면 수도권 기준 공시가격 6억원, 전용면적 85㎡ 이하여야 하기 때문에 강남권에 집을 가진 다주택자는 해당 사항이 없다"고 설명했다.

10년 보유 부동산 올해 팔면 세금 특례 10%포인트↑

집을 처분하려는 1주택자나 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 매각하려는 다주택자라면 장기보유특별공제 혜택을 잘 챙겨야 한다. 장기보유특별공제란 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 기존에는 보유 기간이 8개 구간으로 나뉘었으며 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있었다.

하지만 2019년부터는 최고 공제율 요건이 15년 이상으로 늘어나고, 보유 기간이 13개 구간으로 세분화된다. 올해까지는 10년을 보유하면 30%를 공제받을 수 있지만 내년이 되면 20%밖에 공제를 받지 못한다. 장기보유특별공제를 적용받는 시점은 잔금 지급일이다. 일반적으로 계약서 작성과 잔금 지급 사이엔 3~4개월 정도 시차가 있기 때문에 10년 보유한 사람이 장기보유특별공제를 최대한으로 챙기려면 서두르는 것이 좋다. 우병탁 세무사는 "올해 말이 가까워질수록 장기보육특별공제를 의식한 매물이 많아질 것으로 예상된다"며 "9월에는 매각작업을 시작하는 것이 좋다"고 설명했다.

부동산 여러 건을 처분하는 경우에는 양도차익을 따져서 스케줄을 잘 잡아야 한다. 기본적으로 양도세는 1년 단위로 합산해 과세한다. 이 때문에 1년에 두 채를 팔면 그만큼 양도세를 부과하는 차익이 커질 수 있다. 두 채를 합쳤을 때 양도차익이 크게 늘어 과표구간에 변동이 생긴다면 한 채만 올해 처분하고 나머지 한 채는 차후 연도에 처분하는 것이 절세 측면에서 유리하다.

4월 전에 집 팔려면 非투기지역부터

양도세 중과를 피하기 위해 4월이 되기 전 집을 처분하기로 마음먹은 다주택자라면 보유 부동산 중 어떤 것을 먼저 처분할지도 잘 따져 봐야 한다. 생각 없이 처분했다가 의외의 복병을 만날 수 있다.

8·2 대책에는 1가구가 주택과 조합원분양권을 3개 이상 보유하거나 비사업용 토지를 보유한 경우 투기지역 내 양도세율을 10%포인트 중과하는 내용이 포함돼 있다. 이때까지 주택을 처분하면 다주택자도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 현재 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 11개구와 세종시가 투기지역으로 지정돼 있다. 이 때문에 강남구·동작구·세종시에 각각 아파트를 한 채씩 보유한 다주택자는 세종시 아파트보다 동작구 아파트를 먼저 처분해야 10%포인트의 중과세를 피할 수 있다. 우병탁 세무사는 "8·2 대책 발표 후 서둘러 집을 매각한 3주택자 중 투기지역 양도세 중과를 인지하지 못해 세금을 많이 내는 경우가 종종 있다"며 "비투기지역 부동산부터 처분하는 것이 좋다"고 말했다.

8·2 대책으로 조정대상지역에 집을 가진 1주택자가 양도세를 면제 받는 요건도 기존 '2년 보유'에서 '2년 거주'로 강화됐다. 이 때문에 지난해 8월 3일 이후 주택 매매계약을 체결했다면 팔기 전에 2년간 거주해야만 양도세를 아낄 수 있다. 향후 조정대상지역에서 해제되더라도 계약 시점을 기준으로 하기 때문에 주의해야 한다.

'똘똘한 한 채' 하락을 증여 기회로

서울 강남이나 한강변, 역세권의 새 아파트 또는 재건축 아파트는 부동산 시장의 방향성에 관계없이 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 가장 잘 버티는 이른바 '절대 부동산'이다. 불확실한 시장 상황에서는 어설프게 여러 채 보유하기보다 똘똘한 한 채가 낫다는 격언이 있을 정도다. 이런 절대 부동산을 가졌다면 길게 보고 증여를 준비하는 것도 절세 측면에서 나쁘지 않은 선택이라고 전문가들은 조언한다.

일반적으로 증여세는 시세를 기준으로 매겨진다. 1억원 이하는 최저세율인 10%를 적용 받으며 과표 증가분에 따라 단계적으로 증가해 30억원 초과 시 50%를 적용받는다. 아파트는 실거래가 정보가 있기 때문에 증여세를 축소해 신고하기가 어렵다. 하지만 거래절벽 상태가 장기화하면 참고할 수 있는 직전 매매거래가 몇 년 전의 시세이기 때문에 현실성이 떨어진다. 이럴 경우 보충적 평가지표인 공시가격으로 증여세를 매길 수 있다. 아파트 공시가격은 통상 매매가의 70% 수준에 불과하기 때문에 증여세 부과 대상 과표를 크게 떨어뜨리는 효과가 있다. 아파트가 아닌 단독주택이나 토지는 시세를 구하기가 어렵기 때문에 증여세를 줄일 수 있는 여지가 더 크다.

문진혁 세무사는 "4월 양도세가 중과되고 거래가 끊기면 집값이 오히려 오를 것이란 전망이 많지만 반대로 부동산의 환금성이 떨어지게 돼 투자 대상으로서 매력은 반감될 수 있다"며 "결국에는 오를 수밖에 없다는 확신이 있다면 10년 이상 길게 보고 저렴하게 증여하는 전략도 고려할 만하다"고 말했다.

[정순우 기자]
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