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하락전조? 증여?…중형보다 싼 대형 아파트
잠실파크리오 144㎡ 13.5억…85㎡보다 1.7억 싸게 거래돼, 강북·부산·대구서도 유사사례
환금성·관리비 단점에 인기↓…매매 가장한 편법증여 가능성도
양도세 중과 앞둔 급매일수도
기사입력 2018.04.16 17:33:01 | 최종수정 2018.04.17 10:10:58
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10년만에 가격역전 재등장

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정부의 잇단 규제 정책으로 부동산 시장이 본격적인 숨 고르기에 돌입한 가운데 대형 면적 평형의 시세가 중형 평형보다 더 낮아지는 기현상이 전국적으로 재등장하고 있다. 부동산 활황기인 최근 몇 년간 특화형 설계와 차별화 전략으로 인기를 끌어왔던 대형 면적이 부동산 조정기를 맞아 주춤한 이유에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다.

16일 한국감정원, 서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료에 의하면 최근 동일 아파트에서 중형 면적 아파트 가격이 대형 면적을 앞지르는 사례가 속속 등장했다.

강남 지역 인기 주거지인 서울 송파구에 위치한 잠실 파크리오 아파트의 경우 전용면적 84.9㎡가 지난 3월 15억2000만원에 거래됐다. 반면 대형 면적으로 분류되는 144.77㎡는 같은 달 13억5000만원에 거래됐다. 전용면적이 60㎡ 이상 큰 대형 면적이 무려 1억7000만원 이상 낮게 팔린 것이다.

서울 성동구에 위치한 금호벽산아파트 역시 지난 2월 전용 84㎡ 매물이 7억2000만원에 거래됐으나 전용 114.57㎡는 6억4000만원에 거래돼 중형 면적 역전 현상이 관측됐다.

이러한 상황은 서울뿐 아니라 전국 곳곳에서도 보인다. 2015년 입주한 부산 해운대구 해운대 힐스테이트 위브는 지난 1월 전용 80.9㎡ 매물과 134.3㎡ 매물이 6억3000만원이란 같은 가격에 거래됐다. 대구 남구에 위치한 효성타운2차 아파트 역시 전용 108㎡가 전용 167㎡보다 비싼 가격에 거래됐다. 선호 단지와 층수, 거래 시기에 따라 차이가 있겠지만 전국적으로 이러한 중형 면적의 대형 면적 가격 역전 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다는 점에서 대형 면적 위기론도 나온다.

최근 10년간 시·군·구별 아파트 가격 변동률 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 부동산정보업체 부동산인포 조사 결과 전용 85㎡ 초과 아파트 중 아파트 가격 상승률이 50% 이상을 기록한 곳은 24곳에 불과했다. 반면 60㎡ 이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승하며 4배 이상 높은 결과를 보였다. 전용 60~85㎡도 50% 이상 상승 지역이 60곳을 넘었다. 상승률만 따져봐도 중형 면적의 수익률이 대형 면적을 압도한다.

2000년대 말 금융위기 직후에도 중형·대형 간 가격 역전 현상이 관측된 바 있지만 당시엔 극소수에 불과했다. 그러나 최근에는 대형 아파트의 환금성 저하가 단기 투자가 만연한 현재 부동산 시장에서 비인기 요인으로 작용한다는 분석이다. 인구 변화로 대형 면적에 대한 수요와 거래량이 감소하면서 환금성이 떨어지고 있는 것이 단점으로 부각된다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "대형 면적은 일부 선호 수요가 있긴 하지만 그것만으로는 제대로 된 가격을 받기 어려운 만큼 중소형 면적에 비해 저평가받을 수밖에 없다"고 밝혔다.

또 최근 설계 기술의 발전으로 대형 면적 못지않게 실내 공간 활용성을 가진 중소형 면적 아파트가 대거 공급되면서 대형 면적에 대한 니즈가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 전용 59㎡도 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있을 만큼 공간 활용도가 좋아졌다"며 "전용 99㎡만 되더라도 충분히 넓게 쓸 수 있기 때문에 굳이 더 큰 면적을 찾는 수요자가 줄어들 수밖에 없다"고 밝혔다. 게다가 중소형 면적보다 2배 이상 드는 관리비와 유지비로 인해 실거주 부담이 크다는 점 역시 대형 면적의 발목을 잡는 요인으로 분석된다.

일각에선 이러한 가격 역전 현상이 일부 비정상적 거래로 인한 것일 가능성도 있다고 예측했다. 다주택자 중과세 등 규제 강화로 인해 다주택자가 일부 대형 면적 매물을 매매 형식으로 헐값에 증여하는 방식을 택할 수도 있다는 것이다.

부동산 업계 관계자는 "매물별로 거래 내용을 다 확인해봐야 알 수 있지만 시세와 동떨어진 거래 가격일 경우 증여 등 편법 거래일 수도 있다"며 "그 외에 층수, 선호 단지 등도 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다.

다주택자 규제를 앞둔 급매물 소화의 가능성도 제기되고 있다. 대형 면적 특성상 거래에 시간이 걸리는 만큼 아예 가격을 크게 낮춰 서둘러 다주택자 문제를 해결한 것으로 풀이된다. 권일 부동산인포 팀장은 "대형 면적은 정상 거래가 이뤄지는 데도 상당한 시일이 걸리는 만큼 서둘러 매물을 정리하려는 매도인 입장에선 가격을 크게 낮춰 매물로 내놓을 수 있다"고 밝혔다.

[추동훈 기자]
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