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하반기 로또분양 다 몰렸네…북위례부터 강남 개포, 과천까지 쏟아져
기사입력 2018.08.30 08:12:54
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시작은 2016년 11·3 부동산 대책이었다. 청약과열 현상이 감지되자 전매제한, 재당첨금지 등 다양한 규제책이 나왔다. 다음은 이듬해 6·19였다. 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 조였다. LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 각각 40%로 축소했다. 강남4구에 한정됐던 분양권 전매제한은 서울 전역으로 확대됐다

8·2 대책에선 재건축 아파트 거래를 원천 차단했고, 2018년 4월 전까지 다주택자가 집을 처분하지 않으면 양도세를 엄청나게 내야 한다고 김현미 국토부 장관이 직접 경고했다. 그야말로 부동산 시장엔 이례적일 정도의 채찍이 가해졌다. 문재인 정부가 출범한 5월 이후 ‘채찍성’ 규제는 거의 매달 나왔다.

문제는 잠깐 주춤하는 듯했던 집값이 더 오르면서 서민들과 실수요자들이 더 힘들어지는 의외의 결과가 양산됐다는 것이다. 정부로선 채찍이 아닌 당근도 적절히 줘야 하는 상황에 봉착한 것이다. 그래서 나온 것이 바로 ‘무주택자에 대한 배려’다. 다주택자라고 해도 임대사업자 등록을 하고 임대료를 정해진 한도 내에서만 올리면 세제혜택을 줬고, 젊은 신혼부부를 위한 신혼희망타운, 임대주택 확대, 그리고 신규 분양 아파트 가격 제어와 같은 여러 가지 당근에 가까운 정책들이 쏟아져 나왔다.

이 중에서 무주택 실수요자의 마음을 가장 크게 움직인 것은 역시 최대한 낮춘 신규 아파트 분양가다. 아파트 분양을 위해 시행사와 건설사는 정부 산하의 대한주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받아야 하는데, 이 HUG가 분양가가 너무 높다고 판단하면 보증을 내주지 않는 식이다. 규칙은 있다. 시세의 110%를 넘지 않거나 최근 3년간 분양된 단지의 시세보다 10%를 초과하지 않는 범위 내에서 분양보증 심사를 하는 것이다. 그러나 서울 대부분 지역의 경우 이 룰을 적용할 경우 현재 거래되는 아파트 대비 분양가가 현저하게 낮아졌다. 결국 당첨만 되면 ‘로또 맞은 것과 같다’는 ‘로또분양’을 낳았다.

실제로 집값을 살펴보면 모두가 청약에 올인하는 이유가 극명히 드러난다. 한국감정원 통계에 따르면 작년 1월부터 8·2 부동산대책이 발표됐던 8월 첫째 주까지 서울의 집값 상승률은 3.1%였다. 그런데 올해 같은 기간엔 4.53%로 확대됐다. 집값 상승의 주범으로 찍혀있는 강남3구는 어떤가. 작년 1월부터 8월 첫주까지 강남구 아파트값은 3.42%, 서초구는 3.16%, 송파구는 4.06% 올랐다. 정부가 집값 규제를 시작하게 된 계기가 된 숫자들이다. 그런데 2018년 같은 기간 3구의 아파트값 상승률은 강남구 4.97%, 서초구 4.19%, 송파구 6.65%로 훨씬 더 가팔라졌다. 준강남으로 불리는 용산은 어떤가. 작년 고작 2.45% 올랐던 게 올해는 3배가 넘는 7.95% 폭등으로 바뀌었다. 마포도 2.95%에서 7.04%로 크게 올랐고, 서울의 대부분 지역 아파트값은 작년과 비교하면 올해 들어 올라도 너무 많이 올랐다. 작년보다 올해 상승률이 낮은 서울의 자치구는 25개 중 노원구, 강서구, 금천구, 관악구 4개뿐이다. 현재 이 4개구마저 상승세를 타고 있는 상황이라 연말까지 가면 어떻게 될지 모르는 상황이다.

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개포주공 8단지 재건축 현장



▶무주택자가 기댈 마지막 보루는 청약

이렇게 기존 아파트 가격이 그야말로 치솟아 버린 상황에서 무주택 실수요자가 기댈 마지막 보루는 청약이다. ‘내 집 마련’의 마지막 희망인 것. 올해 초 ‘청약광풍’을 가져온 개포주공8단지 재건축 ‘디에이치자이 개포’를 보자. 전용 59~176㎡가 가장 저렴하게는 9억8000만원에, 최고 30억원에 나왔다. 언뜻 들으면 무시무시한 가격이지만 인근 단지 가격을 보면 저렴해 보인다. 올해 11월 입주하는 ‘래미안루체하임’의 마지막 분양권 거래는 올해 1월이었는데 전용 84㎡가 20억원에 거래됐다. ‘디에이치자이 개포’ 전용 84㎡ 분양가는 14억원 정도로 6억원가량 싸다. 굳이 강남이 아니더라도 입지가 괜찮다 싶은 곳은 평균청약경쟁률 수십 대 1은 기본이었던 이유다. 분양가상한제가 적용된 택지지구 분양은 더 심했다. 하남시에서 분양한 ‘미사역 파라곤’은 분양가상한제 적용지역이라는 이유로 8만 개가 넘는 1순위 청약통장이 몰렸다. 인근 미사신도시 시세와 비교하면 5억~6억원의 시세차익은 기본이라는 얘기에 구름 인파가 청약에 몰린 것이다.

이렇다 보니 하반기 청약 로또 단지가 어디일지, 어떤 전략으로 청약을 해야 할지가 부동산 투자자들 사이에선 가장 큰 관심사다. 상반기 청약 최대 관심사는 강남권의 ‘디에이치자이 개포’와 ‘미사역파라곤’, 그리고 ‘마포프레스티지 자이’와 같은 강북 재개발이었다면, 하반기엔 위례와 과천 등 준강남으로 불리는 곳의 민간분양과 초대어급으로 꼽히는 강남구 개포동 저층 주공아파트 분양인 ‘개포그랑자이’, 청량리와 길음 등 강북 재개발을 잘 살펴볼 필요가 있다.

10월 시장에 나오는 ‘북위례 자이(가칭)’는 수많은 청약자들이 가장 관심을 갖는 곳 중 하나다. 육군 특수전사령부 이전 지연 때문에 3년 가까이 지연됐던 위례 분양이 다시 시작된다는 의미와 함께 현재 시세 대비 2억~3억원 가까이 저렴할 것으로 예상되는 분양가, 그리고 일반분양 물량이 100% 중대형이라 가점이 높지 않은 사람들도 추첨을 통한 당첨을 노려볼 수 있다는 점 등이 복합적으로 작용해 엄청난 관심을 받고 있다. 행정구역상 하남시에 있지만 하남시 1년 거주자 30%, 경기도 6개월 거주자 20%, 수도권 50% 비율로 1순위 우선 선발이 이뤄지기 때문에 분당이나 과천처럼 해당 지역 사람이 아니라도 도전해 볼 수 있다.

‘북위례 자이’의 경우 37형으로 불리는 전용 95㎡ 가격이 8억원대 초반이 될 것으로 예상되는데, 인근 시세를 보면 ‘위례 그린파크 푸르지오’ 전용 101㎡이 6월 10억6000만원에 거래됐고, ‘위례 호반베르디움’ 전용 98㎡은 지난 4월 11억3000만원에 거래가 이뤄져 있다. 단순 계산해 보면 청약에 성공하면 2억~3억원 정도는 차익이 난다고 볼 수 있다. 또 대형임에도 불구, 분양가격이 9억원이 안 돼 중도금 대출 기준을 충족하기 때문에 부담이 상대적으로 적다. 곧이어 북위례 지역에선 ‘우미린1차’ ‘위례 힐스테이트’ 등이 줄줄이 나올 예정이며, 이곳에서만 5000가구 이상의 물량이 쏟아지기 때문에 무주택 실수요자들에겐 좋은 기회다.

과천도 관심지역이다. 강남에 딱 붙어있는 데다가, 대중교통이 편리하고 학군, 자연환경 등이 잘 갖춰져 있어 강남 못지않은 집값을 자랑하는 과천에서 올해 이미 3번의 청약이 이뤄졌고 모두 1순위 마감에 무난하게 성공했다. 하반기에는 GS건설의 ‘과천주공6단지 자이’가 나오는데, 전용 59~135㎡ 총 2145가구 중 883가구가 일반분양으로 풀린다. 많아도 200여 가구 내외만 일반분양으로 나왔던 기존 과천 재건축에 비해 규모가 크다. 그만큼 기회가 많다는 뜻도 된다. 다만 과천 거주자만 1순위 자격을 부여받게 돼 서울이나 기타 경기도민 등에겐 1순위 신청 자격 자체가 없어 2순위로 넣어야 한다.

또 다른 과천의 대어는 지식정보타운이다. 이곳은 3.3㎡당 이미 3000만원을 넘은 과천 타 지역과 달리 2000만원대 분양가가 예상되는 곳이다. 공공택지에 조성되는 주거단지라서 분양가상한제가 적용되기 때문. 역시 과천시민에게만 1순위 청약자격이 부여된다. 원래 상반기 중으로 시작이 예정됐던 지식정보타운 분양은 계속 밀려 하반기에 시작될 것으로 보인다. 하반기부터 내년까지 S1블록(435가구) S4블록(679가구)과 S5블록(584가구) 등의 분양이 예정돼 있다.

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길음뉴타운 재건축 현장



▶강북 재개발에선 청량리, 길음뉴타운 관심

강북 재개발에선 단연 청량리와 길음뉴타운 재개발이 돋보인다. 청량리의 경우 집장촌 일대를 철거, 재개발하는 ‘청량리 롯데캐슬 SKY-L65’와 한양의 동부청과시장 재개발 ‘동대문 수자인’이 올해 중으로 분양을 시작한다. 두 재개발 구역 모두 일반분양 물량이 상당하다. ‘청량리 롯데캐슬 SKY-L65’는 일반분양이 1297가구이고, ‘동대문 한양수자인(가칭)’도 총 1152가구 가운데 대부분을 일반분양할 수 있을 전망. 두 단지 모두 대규모 상업시설과 아파트가 결합된 주상복합 형태다. ‘청량리 롯데캐슬 SKY-L65’는 아파트와 오피스텔은 물론 호텔, 백화점, 상가 등이 복합으로 들어간다. ‘동대문 한양수자인’ 역시 동부청과시장을 살리며 재개발하기 때문에 시장과 상가 등이 복합 조성된다. 다소 황량했던 청량리 일대가 환골탈태하는 효과가 있을 것으로 보인다. 이미 청량리 아파트들은 이 같은 대형 개발 및 분양소식에 시세가 많이 뛰어 있다. 올해 초만 해도 6억1000만원 정도였던 청량리 미주아파트 전용 86㎡ 시세는 이미 7억6000만원까지 뛰었다. 지난 6월 입주를 시작한 ‘동대문 롯데캐슬 노블레스’ 전용 84㎡ 시세는 이미 10억원을 돌파했다.

성북구 길음동에선 ‘길음1구역 롯데캐슬’이 2029가구 대규모 단지로 연말 나온다. 지하철 4호선 길음역과 미아사거리역을 도보로 이용 가능한 데다가, 내부순환도로, 동부간선도로, 북부간선도로 등이 있어 교통이 편리하고, 현대·롯데백화점과 이마트 홈플러스 등 각종 생활편의시설이 잘 갖춰져 있는 것이 장점이다. 최근 성북구 아파트 시세가 많이 올랐지만 신규 분양단지의 경우 이보다는 저렴하게 나올 것으로 예상되고, 2000가구 넘는 대단지라는 메리트 때문에 상당한 인기를 얻을 수 있을 것으로 보인다.

빠르면 연말, 늦어도 내년 초 공급되는 개포주공4단지 재건축 ‘개포그랑자이’는 연초 개포주공8단지 재건축 ‘디에이치자이 개포’를 능가하는 ‘로또단지’가 될 전망이다. 개포동에서도 가장 입지가 좋은 편인 데다가, GS건설이 고급브랜드 ‘그랑자이’를 쓰며 고급화에 힘쓰고 있고, 전체 단지 규모가 3343가구나 돼 명실상부한 강남권의 랜드마크 단지가 될 것이 확실하기 때문. 우수한 강남8학군과 인접해 있고, 양재천과 개포공원, 대모산 등도 가까워 생활환경이 좋다.

이 밖에도 강남권에서는 삼성동 상아아파트 재건축 래미안, 연초부터 계속 분양이 밀렸지만 9월경 분양시작을 할 수 있을 것으로 보이는 ‘서초우성1차 래미안’, 서초무지개아파트 재건축 ‘서초그랑자이’ 등이 줄줄이 대기 중이다. 다만 강남권 분양의 경우 타 지역과 비교해서도 HUG의 분양가 낮추기 압박이 거세 예상된 일정대로 분양이 진행될 수 있을지는 미지수다. 실제 ‘서초우성1차 래미안’의 경우 4월 초로 분양일정을 잡았다가 HUG와 분양가 조정을 하지 못해 계속 연기하며 후분양제까지 논의하다가 겨우 가을께 분양하기로 한 것으로 알려졌다. 강남권 단지들의 경우 가장 작은 면적의 경우에도 분양가가 대부분 9억원이 넘을 수밖에 없어 중도금 대출 등에 애로사항이 있을 것으로 보이지만, 강남에 내 집을 가장 저렴하게 마련할 수 있다는 청약에 대한 열기는 식지 않을 것으로 보인다.

[박인혜 매일경제 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제96호 (2018년 09월) 기사입니다]
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