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분양권이 주택?…그때그때 다른 기준
대출 받을땐, 주택 간주…다주택 대출 제한
세금 계산땐, 주택으로 안봐…종부세서 빠져
청약 시장선, 당첨후 계약땐 무주택자 제외
기사입력 2018.09.14 17:42:13 | 최종수정 2018.09.14 19:42:14
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◆ 9·13 부동산 대책 이후 ◆

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"청약 당첨과 전매를 반복하고 주택을 소유하지 않으면 무주택 기간이 계속된다. 그러면 청약가점은 높아져 청약에 당첨되기 더 쉬워진다. 이런 부조리를 없애기 위해 분양권도 '주택'으로 간주할 예정이다."(국토교통부)

"세법과 청약에서 분양권을 '주택'으로 볼지 여부는 다른 법체계에서 관리해 왔다. 국토부가 정책적 필요로 '주택'이라고 간주한 것이기 때문에 세법에선 조정할 계획이 전혀 없다."(기획재정부)

9·13 부동산대책 핵심 정책 중 하나는 청약시장에 몰리는 투자수요를 솎아내고 무주택 실수요자에게 우선권을 주기 위해 분양권을 주택으로 간주하는 것이다.

앞으로 분양권 소유자는 무주택자에서 제외되고, 주택 수로 대출을 제한할 때도 분양권을 가지고 있으면 규제가 강화된다. 그러나 정부는 종합부동산세·양도세 등을 계산할 때는 분양권을 '비주택'으로 정의하기로 했다. '분양권'을 놓고 세금과 대출, 청약시장에서 원칙이 제각각 달라 수요자 혼란이 우려된다.

먼저 국토부는 분양권 소유자를 1주택자로 법적 규정을 하기 위해 '주택공급규칙'을 연말까지 개정하기로 했다. 국토부 관계자는 "'새 원칙'은 주택공급규칙이 개정·시행된 후 입주자 모집 공고가 난 분양권부터 적용될 예정"이라고 설명했다.

예전과 달리 건물 등 실체가 완성되지 않는 분양권까지 주택으로 취급하기로 한 것은 청약에 당첨된 후 입주 전에 분양권을 전매하는 식의 '청약쇼핑'을 막기 위한 조치다. 금융당국도 이런 맥락에서 분양권을 '주택'으로 간주하기로 했다. 정부는 14일부터 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 규제지역 안에서 어떤 경우에도 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다. 1주택자들은 원칙적으로 기존 주택을 2년 이내에 처분하기로 약속해야만 규제지역에서 대출받을 수 있다.

분양권에 대해서도 비슷한 규정이 생긴다. 1주택자가 분양을 받았을 경우에는 아파트가 준공돼 소유권 이전 등기 이후 6개월 이내 전입하고, 소유권 이전 등기 이후 2년 내에 기존 주택을 처분한다는 조건으로만 대출받을 수 있다.

시공에 3년 정도가 소요되는 점을 감안하면 최장 5년의 기존 주택 처분 기한을 주는 셈이다. 이 같은 규제는 14일 입주자 모집 공고가 나간 것부터 적용되고, 기존에 중도금 대출 등을 받은 사람에게는 적용되지 않는다.

반대로 분양권을 한 개 들고 있으면 1주택자로 간주돼 실거주 목적으로 '기존 주택 2년 이내 처분' 조건을 달지 않으면 규제지역 내 주택을 새로 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없다. 만일 분양권이 2개 이상이라면 신규 주택 구입을 위한 대출은 불가능하다.

하지만 정부는 부동산 관련 세금을 계산할 때는 '분양권을 주택으로 보지 않는다'는 기존 원칙을 유지할 계획이다.

현재 세법에서 종합부동산세를 산정할 때 분양권은 과세 대상에서 제외된다. 양도소득 장기보유특별공제를 받기 위해 '주택 보유기간'을 계산할 때도 '소유권 이전 등기'가 끝날 때를 시작점으로 잡는다. 기재부 관계자는 "'분양권'에 대한 정의는 세법과 주택공급규칙에서 따로 관리해 왔기 때문에 국토부 규정이 바뀌었다고 세법을 바꿀 생각은 없다"며 "조세 일관성 차원에서도 현행 규정을 유지하는 것이 맞는다고 본다"고 말했다.

[손동우 기자 / 이승윤 기자]
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