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실거주 2년 안하면 15년 보유해도 30%만 세액공제
궁금증 Q&A로 풀어보니
1주택 장기보유 양도세 공제는
기사입력 2018.09.14 17:42:29 | 최종수정 2018.09.16 14:01:04
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◆ 9·13 부동산 대책 이후 ◆

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문재인정부가 지난 13일 여덟 번째 주택시장 안정대책을 내놓았다. 종합부동산세(종부세) 부담을 올리고, 1주택자도 규제지역에서 신규 대출을 받기 어렵게 한 게 핵심이다. 난수표처럼 복잡한 9·13 부동산 대책의 핵심 내용을 Q&A로 알기 쉽게 풀어봤다.

―서울에 시가 18억원인 집 한 채를 갖고 있는데 종부세는 어떻게 계산되나.

▷먼저 공시가격을 확인해야 한다. 국토교통부 '부동산공시가격알리미'에 집주소를 입력하면 확인할 수 있다. 시가 18억원이면 대략 공시가격이 12억7000만원으로 나온다. 이 금액에서 1가구 1주택 기본 공제금액 9억원(2주택 이상은 6억원)을 뺀 3억7000만원에 내년 공정시장가액비율 85%를 곱하면 과세표준(과표) 3억1450만원이 나온다. 9·13 부동산 종합대책에서 발표된 정부안이 국회를 그대로 통과하면 내년부터는 과표 3억원 초과~6억원 이하는 0.7% 세율이 적용된다. 종부세액은 220만원가량 나온다. 최종적으로 내야 할 종부세는 이보다 적다. 여기서 재산세로 부과된 세액 가운데 종부세 과표에 해당하는 재산세액만큼을 빼야 하고, 공제 제도에 해당하는지도 파악해야 한다. 고령자 공제는 60세 이상 10~30%를, 장기 보유 공제는 5년 이상 20~40%를 덜어준다. 두 개에 모두 해당하면 종부세액에서 최대 70%가 감면된 고지서를 받게 된다. 끝으로 부동산 보유세를 전년 대비 일정 비율 이상 내지 않도록 하는 '상한선' 제도를 감안해야 한다. 즉 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 합해서 올해에는 전년 대비 150% 이상 내지 않아도 된다. 세액공제가 없다고 가정했을 때 최종 종부세는 104만원으로 계산된다. 계산법이 워낙 복잡하기 때문에 일반인은 공시가격을 파악한 후 포털에서 '종부세 계산기'를 검색해 부동산114 등에서 제공하는 종부세·재산세 계산 사이트로 들어가는 게 편하다.

―서울 전역과 경기 과천·성남·하남, 부산 해운대·수영, 세종 등 전국 43곳 조정대상지역에 집이 두 채 있거나 전국에 세 채 이상 주택을 갖고 있으면 종부세를 계산할 때 세율도 올라가고, 보유세(재산세+종부세) 상한선도 150%가 아닌 300%가 적용된다고 한다. 언제부터 적용되나.

▷세율과 상한선 제도 모두 법 개정 사항이라 국회에서 정부안이 통과되는 것을 지켜봐야 한다. 올해 안에 국회를 통과하면 2019년부터 적용돼 내년 6월 1일 주택 보유 현황을 기준으로 종부세가 부과된다. 이는 내년 12월 1~5일에 납부한다.

―집을 오래 보유한 사람이 팔 때 세금을 덜 내는 양도소득세 장기보유특별공제도 고가 1주택자는 조건이 까다로워졌다고 하는데.

▷원래 장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상부터 24% 세액을 공제해 10년 이상은 80%를 공제해준다. 하지만 실거래가 9억원 초과 1주택자는 2년 이상 실거주해야만 같은 혜택을 받는다. 만약 2년 미만 거주 땐 15년 이상 보유해야만 최대 30% 공제 혜택을 받을 수 있다. 이는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 요건을 갖추지 못했을 때 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 그 전에 주택을 매매하면 된다.

―조정대상지역에서 주택 매매 시 계약일이 대책 발표일(13일) 앞이냐 뒤냐에 따라 세금 부과 방식이 달라지는 게 있는데.

▷총 3개 개정 사안이 계약(계약 체결 및 계약금 지불 완료) 시점과 부동산 대책 발표일 간 전후를 따져 적용된다. 우선 조정대상지역 다주택자가 8년 이상 장기임대등록한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 주어지던 양도소득세 중과 면제, 종합부동산세 비과세 두 가지가 있다. 14일 이후 계약으로 매입한 조정대상지역 주택은 8년 이상 장기임대등록을 하더라도 양도세가 중과(세율 2주택 10%포인트, 3주택 20%포인트 추가)되며, 종부세도 과세 대상에 포함된다. 세 번째는 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 혜택기간을 3년에서 2년으로 줄이는 것이다. 14일 이후 계약으로 주택을 매입해 조정대상지역 2주택자가 됐을 때 기존 주택을 2년 내에 팔지 못하면 양도세가 과세된다.

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―1주택자이고 실수요 목적으로 집을 사서 이사가려고 한다. 두 번째 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있는 실수요 조건은 무엇인가.

▷1주택자여도 이사나 부모 봉양 등 실수요 목적으로 집을 한 채 더 사는 등 불가피한 사유가 인정되면 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내에서 두 번째 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있다. 유형별로 이사나 결혼 등 사유로 집을 살 때에는 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있다. 만약 2년 안에 기존 주택을 처분하지 못하면 대출금을 상환해야 한다. 또 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다. 무주택자인 자녀가 분가하거나 다른 지역에서 거주 중인 60세 이상 부모를 별거 봉양하기 위해 신규 주택담보대출을 받으면 2주택을 유지해도 된다.

―아직 대출은 받지 않았지만 13일 전에 아파트 매매 계약서를 쓰고 계약금을 지불했다. 규제 대상에 해당되나.

▷13일 이전에 계약금을 지불하거나 대출계약을 한 건에는 신규 규제가 적용되지 않는다. 금융위는 9월 13일을 포함해 13일 이전에 ①주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주 ②금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주 ③금융회사에서 대출 만기 연장 통보를 받은 차주와 이에 준하는 차주에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있다고 밝혔다.

―대출 없이 현재 자가에서 살고 있다. 기존 집에 대출이 한 건도 없는데도 규제지역에 추가로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없는 것인가.

▷이번 대책 기준은 주택 보유 수 기준이다. 현재 집에 대출이 있는지 없는지와 상관없이 2주택자 이상자가 규제지역 내 집을 살 때는 대출이 허용되지 않는다.

―주택 매매 계약 후 실거래 신고까지 기간이 60일에서 30일로 줄어든다. 언제부터 시행되는가.

▷관련 법이 시행된 날짜에 계약이 체결된 건부터 적용된다. 법 시행 전 체결된 계약은 현행대로 계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하면 된다. 현재 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 국회에 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정이다.

―오피스텔 청약 시 1주택으로 간주하나.

▷오피스텔은 '주택공급규칙'에서 주택으로 간주하지 않는다. 1주택으로 보지 않는다.

[조시영 기자 / 손동우 기자 / 이승윤 기자 / 문재용 기자]
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