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[단독] 다세대·연립주택 7→10층…용적률 조건도 완화 추진
서울도심 주택공급 확대 대책
기존 재건축은 꽉 묶는 대신 도심 단독주택지 규제 완화
기사입력 2018.09.16 18:10:02 | 최종수정 2018.09.17 16:16:29
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◆ 9·13 부동산 대책 이후 ◆

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정부가 9·13 부동산 대책 후속으로 오는 21일 구체적인 공급 확대 방안을 내놓을 예정인 가운데 서울 도심 소규모주택 정비사업을 활성화하기 위해 현행 평균 7층(일반주거2종)인 높이 규제를 최고 10층까지 허용하는 방안을 검토 중인 것으로 파악됐다. 용적률도 최고 250%(기본은 200%)까지 인센티브를 원활하게 활용할 수 있도록 임대주택 의무공급비율 기준을 현행 20%에서 10%로 완화하는 방안도 논의되고 있다.

16일 서울시에 따르면 시는 최근 일반주거2종지역에서 추진하는 가로주택 정비사업에 대해 임대주택을 건설할 경우 최고 층수를 10층까지 허용하는 내용의 소규모주택 정비사업 활성화 입법예고안을 만들어 시의회에 상정했다. 일반주거3종지역 및 3차로 이상 도로와 접하거나 4차로 이상 도로와 접한 사업지의 정비사업을 활성화하기 위한 것이다. 서울시 관계자는 "이달 시의회에서는 보류됐지만 11월 의회에 다시 상정할 계획"이라고 말했다.

현행 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'상 소규모주택의 최고 높이는 15층까지 허용돼 있지만 서울시는 자체 조례를 통해 일조권 침해 등을 막기 위해 평균 7층으로 제한해왔다.

소규모주택을 지을 때 용적률을 완화하는 방안도 함께 검토되고 있다. 용적률을 높이지 않은 상태에서 층수만 높이는 건 사업 활성화에 별다른 도움이 되지 않기 때문이다. 소규모주택특례법은 일반주거2종지역은 250%, 일반주거3종지역은 300%까지 각각 최고 용적률을 허용하고 있다. 다만 기본 용적률(일반주거2종 200%·일반주거3종 250%)에서 추가로 50%포인트의 인센티브를 받으려면 현재 8년 임대 준공공임대주택을 전체 물량의 20% 이상 지어야 해 사업성이 떨어진다는 지적이 제기돼왔다. 시 관계자는 "임대주택 비율을 10% 이상 정도로 낮추거나 연면적이 아닌 가구 수 기준 20% 이상으로 요건을 완화하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 소규모주택 정비사업에 지원하는 기금 대출 기간 확대 방안 등을 검토하고 있다. 정비 업계 관계자는 "현재 소규모 정비사업에서 기금 대출은 연 1.5% 저금리로 지원되는데 기간이 준공 후 6개월까지에 불과하고 이후 1년마다 연장심사를 받아야 하는데 매우 까다로워 사실상 추가 지원을 받기가 어렵다"고 말했다. 업계에선 기금 대출 기간을 기본 5~8년으로 늘려달라고 줄기차게 요구해왔다. 이에 대해 국토부 관계자는 "현재로선 확인해줄 수 없다"고 말했다. 서울시와 국토부가 이처럼 소규모주택 정비사업 활성화에 나선 것은 도심권에 주택 공급을 확대하기 위한 재건축·재개발 규제 완화가 어려운 데 대한 대안이기 때문이다.

소규모주택은 대지면적 1만㎡ 이하 주택개발사업으로 △가로주택 정비사업 △자율주택 정비사업 △소규모 재건축 등 세 가지로 나뉜다.

소규모 재건축은 올해 초 재건축초과이익환수제 부활로 사실상 유명무실해졌고, 가로주택과 자율주택이 노후 저층 주거지가 밀집한 2종일반주거지역에서 주로 추진되고 있다.

가로주택 정비사업은 서울의 경우 폭 6m 이상 도로가 1개면 이상 접한 지역에서 노후 건축물 수가 전체의 3분의 2 이상이고 구역 내 20가구 이상일 때 해당된다. 가로주택은 지난해 11일 서울 강동구 천호동에서 완공 1호 단지가 나왔고 현재 서울 전역 43곳에서 사업이 진행되고 있다.

서울시 관계자는 "가로주택은 높이나 용적률을 크게 완화하면 자칫 나홀로 아파트처럼 보일 수 있다는 점이 고민스럽다"고 말했다.

자율주택 정비사업은 가로주택보다 작은 규모로 10채 미만의 노후 단독주택 또는 20가구 미만의 다세대주택을 대상으로 한다. 2가구만 모여도 추진할 수 있다는 점에서 사업 추진이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이달 초 서울 당산동에서 자율주택 정비사업 1호가 착공에 들어갔다. 소규모주택 전문 업체인 수목건축도 최근 강북 한 대학가에서 자율주택 정비사업을 진행하고 있다.

한편 서울시는 소규모주택 정비사업과 함께 37개 철도 유휴용지, 공공청사나 공영주차장 용지 등 도심 유휴지 가운데 30여 곳을 택지로 활용하는 방안도 검토하고 있다. 구체적으로 △광운대역·수서역·창동역 등 차량기지 이전 사업이 진행 중인 곳 △수색역·구로역·신내역·방화역 등 차량기지 이전을 추진 중인 곳 △도봉구 소방학교 이전용지 △영등포구 서부간선도로 일대 유휴용지 △관악구 난곡 일대 유휴용지 △송파구 옛 성동구치소 유휴용지 등이 물망에 오르고 있다.

다만 유휴용지 1순위로 꼽히는 철도차량기지는 현재 대부분이 이전용지를 물색하는 단계이고 공공주택 건립 계획에 대해 사업자나 인근 주민 등의 반발도 예상돼 실제 주택 공급까지 10년 이상 시간이 소요될 것이란 전망이 나온다.

[최재원 기자]
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