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강남 견제정책, 강남 집값 더 올려
재건축 제한·35층 규제 등 수요 많은데 공급 더 위축
강남 4구 올들어 5.46%↑…8·2대책후 가파르게 상승
다주택자 규제·고교입시제도 변경에 강남 수요 더 늘어
10월 이후 강남4구 상승폭 강북의 3배…최근 더 가속화
기사입력 2017.12.01 16:10:08 | 최종수정 2017.12.02 09:03:17
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# 마포와 강서구에 아파트와 오피스텔 6채를 갖고 있는 B씨(46)는 다주택자를 규제하는 정부 정책이 발표된 후 하나둘씩 처분에 나서고 있다. 대신 강남구나 서초구, 송파구 일대에 있는 입주 2~3년 된 아파트를 알아보고 있다. B씨는 "찔끔찔끔 임대수익을 받다가 세금을 두들겨 맞느니 좋은 아파트로 시세 차익을 노리는 게 낫다는 생각이 들었다"며 "강남 집값이 계속 오르고 있어 애가 탄다"고 말했다.

정부가 강남 집값을 잡겠다면서 잇따라 대책을 내놨지만 정부 대책이 강남 지역에 대한 주택 공급을 막아 오히려 집값을 끌어올리는 부작용이 나타나고 있다. 올 들어 처음에는 '서울 상승-지방 보합'으로 양극화가 진행되더니 연말이 다가올수록 강남·서초·송파·강동 등 '강남 4구 독주 체제'가 더욱 강해지고 있다.

1일 한국감정원에 따르면 강남 4구의 올해 집값은 11월 27일까지 5.46% 올랐다. 서울 평균 4.07%보다 높고 전국 평균 0.96%의 5배가 넘는다. 8·2 부동산 대책이 발표된 후 잠시 주춤하던 집값은 10월 이후 재상승 기조로 들어서며 강남권 독주 현상이 더 강해졌다.

10월 지방이 0.05% 하락하고 서울 강북은 0.16% 올랐지만 강남 4구는 0.53% 상승세를 보였다. 11월에는 지방이 0.11% 내린 가운데 강북이 0.26%, 강남은 0.61% 올랐다. 같은 서울에서도 강북보다 강남 4구 오름폭이 3배 정도 더 컸다. 최근에는 이 차이가 더 벌어졌다. 11월 21~27일 일주일간 서초구는 0.47%, 강남구는 0.65% 올랐고 송파구는 무려 1.02% 상승했다.

이런 현상이 나타난 것은 새 정부가 내놓은 규제나 정책의 역효과 때문이라는 게 대체적인 분석이다. 재건축아파트 조합원 지위 양도 금지로 강남권 공급을 틀어막고, 다주택자 규제로 강남 선호 현상을 더 부추긴 결과라는 것이다.

여기에다 서울시의 35층 층고 제한도 강남권에 대한 주택 공급 제한 요인으로 작용하고 있다. 특히 자사고·특목고 폐지는 사교육 일번지인 강남의 가치를 더욱 높일 뿐이라는 지적이다. 모든 정책이 서울 강남권 또는 부자를 견제하는 성격을 띠고 있지만 되레 강남 집값을 띄우고 있는 셈이다.

가장 큰 패착은 8·2 대책을 통해 강남권 주택 공급을 묶은 것이라는 분석이다. 재건축 조합이 설립된 단지의 조합원 지위 양도를 금지했는데 이로 인해 서울 강남에서는 아파트 공급이 사실상 막혔다. 부동산114에 따르면 현재 서울에서 재건축 사업이 진행 중인 아파트는 총 7만6636가구다. 이 중 강남 3구 소재 아파트가 7만2016가구으로 전체의 94%에 달한다. 서울 반포동 부동산명가의 박순애 대표는 "서울 강남 아파트는 매물 자체가 안 나오기 때문에 그동안 이 지역에서 나오는 주택 공급은 대부분 재건축을 앞둔 아파트였다"며 "그런데 8·2 대책으로 조합원 지위 양도가 금지되다보니 매물은 씨가 말랐다"고 말했다.

다주택자 규제도 서울 강남과 그 외 지역 간 양극화를 심화시킨다. 서울 외곽이나 지방에 가진 집을 팔고 강남 집을 사는 사례가 늘었다.

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내년 4월부터 다주택자가 투기지역을 포함한 청약조정지역 내에 있는 집을 매각하게 되면 양도세가 중과된다. 양도세 부담을 덜고자 하는 투자자들이 강남 3구 외 지역의 주택부터 팔고 있는 형국이다.

수요자들은 '똘똘한' 집 한 채에서 살기 위해 강남으로 몰려들고 있다. '외곽에서 강남으로 이동'과 '강남에서 강남으로 이동'이 최근 강남 주택시장에서 벌어지는 일반적인 현상이다. 한 강남권 공인중개사는 "얼마 전 서울 외곽에 살던 사람이 강남 아파트를 사서 입주했고 그 집에 살던 세입자는 인근 강남 아파트를 매입해 이사 갔다"고 말했다.

정부가 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 결과 틈새시장의 가치가 더 올라갔다는 지적도 있다. 아직 조합 설립 전이지만 재건축 단계를 차근차근 밟아가는 단지들이 대표적이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 2017년 초 12억원대에 거래됐지만 1년도 채 지나지 않은 11월 4억원 뛴 16억원에 거래됐다.

언뜻 보면 강남 특혜를 막는 듯한 '층고 규제' 역시 강남에 대한 공급을 위축시켜 집값을 올린다는 지적도 나온다. 서울시의 35층 규제를 강남·서초·송파구의 상당수 재건축 아파트들이 수용했지만 버티기에 들어간 단지들도 적지 않다. 이들이 버티기에 들어가면서 공급이 막혔다. 지어진 지 40년이 지났지만 아직 재건축 사업을 시작도 못한 압구정 아파트지구가 대표적이다. 업계에선 이들 아파트 재건축이 실현되면 이 지역 가구 수가 최소 50%가량 늘어날 것으로 보고 있다.

'고교 평준화'를 하겠다는 정부의 교육방침도 강남 쏠림 현상을 오히려 가속화시킨다. 새 정부가 들어서며 내세웠던 주요 공약 중 하나는 특목고와 자율형사립고 폐지인데, 이들 학교 중 상당수는 강북에 위치하고 있다. 종전에 강북에 거주하는 학부모는 강북 내 특목고나 자사고에 자녀를 보내면 되기 때문에 굳이 강남으로 내려가지 않는 사례가 대부분이었다.

그러나 특목고와 자사고가 없어지면 자연스럽게 면학 분위기가 좋은 강남으로 이사하는 것을 고민할 수밖에 없다. 이미 서울시교육청은 내년부터 특목고와 자사고, 일반고의 입시전형을 지금처럼 순차 지원식이 아니라 동시 지원식으로 바꾸겠다고 선언했다.

동시 지원 방식이 적용되면 특목고나 자사고 전형에서 탈락했을 때 자녀가 전혀 원하지 않는 학교로 배정될 가능성이 높아지기 때문이다. 그럴 바에야 강북 특목고와 자사고를 포기하고 강남으로 이사를 가는 편이 낫다는 여론이 형성되고 있다. 강남 8학군에 거주하면서 이 지역 일반고에 1·2·3지망을 몰아서 지원한다는 입시전략이다.

서울 잠실동 리센츠청자공인의 김동성 대표는 "잠실 아파트 매수자의 70%는 초등·중학교 자녀를 둔 30·40대 실수요자"라며 "정부 정책이 잘 안 먹히는 것 같으니까 집값이 급등하기 전에 좋은 학군 지역 아파트를 사려는 사람들이 많다"고 전했다.

최근 정부가 용산국가공원 주변 건물에 대해 엄격한 층고 제한을 적용하고자 하는 것도 문제로 지적된다. 강남의 대체재로서 강남 집중을 완화시킬 것으로 기대되는 용산 지역 발전을 저해할 수 있어서다. 업계 관계자는 "엄격한 층고 제한을 적용해 용산 개발이 저해될 경우 한동안 용산 개발에 기대를 걸었던 사람들이 등을 돌리면서 강남 쏠림 현상이 더욱 심화될 것"이라고 말했다.

[박인혜 기자 / 용환진 기자]
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