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"양도세 피하자"…벼락매물에 재건축 호가 2억 `뚝`
18억원 거래된 은마 전용84㎡, 두달만에 호가 16억원대로
잠실5 전용 76㎡도 17억 매물…반포3주구 호가도 1억~2억 ↓
이익부담금·양도세중과 겹치자 "3월말까지 잔금" 조건 내걸어
강남3구 상승률 절반 축소…`안전진단 쇼크` 양천·노원 지난주 보합권에 그쳐
기사입력 2018.03.08 17:14:45 | 최종수정 2018.03.08 19:26:25
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4월 다주택자에 대한 양도세 중과를 앞두고 호가가 떨어진 잠실주공5단지 전경. [김호영 기자]

4월 양도세 중과 시행을 불과 20여 일 앞두고 재건축 아파트를 중심으로 호가가 1억~2억원씩 하락하고 있다.

정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박에 급매물이 나온 것으로 보인다. 다주택자는 이달 안에 팔지 못하면 기존 세율에 10~20%포인트가 더해진 금액을 세금으로 내야 하는 데다 재건축 초과이익환수제까지 적용될 경우 분담금 수억 원을 추가로 내야 해 상당한 부담으로 작용한 것이다.

8일 업계에 따르면 대치동 은마아파트에는 16억원대 초·중반 전용 84㎡ 매물이 상당수 등장했다. 이 면적대는 1월만 해도 18억원에 실제 거래가 됐다. 두 달 만에 2억원이 떨어진 것이다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 초대형이며 대치역 초역세권 단지인 데다 학군과 학원가 수요가 풍부하지만 2003년 추진위가 설립된 후 15년간 재건축이 제자리에서 맴돌았다. 올해 1월 1일부터 적용된 재건축 초과이익환수제도 피하지 못했다.

이런 악재들이 겹쳐 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 급하게 가격을 내려 매물을 내놓은 것으로 보인다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마아파트는 용적률이 높아 재건축을 해도 수억 원대 부담금을 추가로 내야 하는데, 여기에 초과이익환수제까지 내야 하면 먹을 게 없다고 판단한 분들이 집을 내놓는 것 같다"면서 "오래 보유한 분들의 경우 최근 가격 급등으로 차익은 이미 충분히 났다는 계산도 있다"고 설명했다.

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송파구 잠실동 잠실주공5단지도 은마아파트보다 진행 속도가 빠르지만, 초과이익환수제를 피하지 못한 것은 마찬가지다. 한동안 19억원까지 치솟았던 전용 76㎡의 호가는 현재 17억원대까지 내려갔다.

정부의 재건축 초과이익환수제 관련 분담금 시뮬레이션의 제1 타깃이 됐던 반포주공1단지 3주구 역시 하락 매물이 나왔다. 이 단지 전용 72㎡는 한 달 전만 해도 19억~20억원 수준에서 시세가 형성됐지만, 17억원대까지 가격이 내려간 매물이 나왔다. 전반적으로 호가가 1억~2억원 하락했다. '긴 호흡'으로 재건축을 추진 중인 압구정동에서도 기존에 비해 최고 5000만원까지 호가가 떨어진 매물이 일부 등장했다.

이 같은 급매물 중에는 3월 말까지 잔금을 치러야 이 가격에 판다는 조건이 걸려 있는 경우가 많았다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 가격을 낮춰 내놨다는 분석에 힘을 싣는 대목이다.

4월 양도세 중과 적용을 앞두고 재건축 가격 하락세가 뚜렷해지자 강남3구 전반적인 가격 급등세도 꺾였다. 이날 한국감정원의 3월 첫 주 전국주택가격동향조사에 따르면 강남구 아파트 가격 상승률은 0.18%, 송파구는 0.13%, 서초구는 0.08%에 그쳤다. 이는 전주의 0.15~0.48%와 비교할 때 절반에서 많게는 3분의 1 이하로 꺾인 것이다. 재건축 아파트값 하락의 영향이 적지 않게 작용한 것이다.

서울 전체적으로도 0.12% 상승해 0.21% 올랐던 지난주에 비해 상승세가 확연히 꺾였다. 특히 정부의 안전진단 기준 강화 등으로 직격탄을 맞은 양천구 아파트 가격 상승세는 4주 연속 그 폭이 줄고 있다. 2월 둘째주 0.22% 상승에서 셋째주 0.20%로 소폭 줄더니 3월 첫 주엔 0.11%, 지난주엔 0.09%까지 상승폭이 줄었다. 상계동이 있는 노원구도 3월 둘째주 집값 상승률이 0.03%로 나타나 상승폭이 꺾였다.

지난주 193주 만에 하락세(-0.02%)로 접어든 서울 전셋값 역시 이번주 소폭이지만 추가 하락이 이뤄져 0.06% 더 떨어졌다. 재건축이 많은 서초구의 전셋값은 0.27% 하락해 서울에서 가장 낙폭이 심했고, 안전진단 직격탄을 맞은 양천구의 전셋값도 0.18% 떨어졌다.

다만 신축 아파트나 재건축이라도 초과이익환수제를 피한 곳의 단지는 가격 변동이 없거나 오히려 상승해 강남 내 양극화가 지속될 것이라는 분석도 있다. 초과이익환수제를 피한 개포주공1단지는 전용 50㎡ 매물이 1월 16억4000만~16억5000만원에 거래되다가 2월 들어 16억7000만원으로 올랐다. 입주한 지 9년 된 반포 '래미안퍼스티지'는 작년 말 전용 84㎡ 가격이 20억원을 돌파한 후 현재 실거래가 등록 기준 23억6000만원까지 치고 올라갔다. 현재는 25억원 매물까지 나와 있을 정도로 가격이 상승했다.

이처럼 3월 급매가 상당수 등장하자 4월 이후 매물이 잠겨 거래절벽 상태가 심화될 것이라는 관측도 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "4월 이후 거래량이 절반 감소할 걸로 본다"면서도 "3월 급매 물건은 이례적으로 낮은 가격이기 때문에 일시적인 조정 기간 후 하반기부터는 띄엄띄엄 거래되면서 다시 가격이 오를 것"이라고 진단했다. 양지영 R&C 연구소장은 "양도세 중과가 시행되는 4월 이후에는 매물이 없기도 하거니와 불투명한 시장 상황과 올라버린 가격에 대한 저항으로 매수자도 망설일 것"이라면서 "결국 거래절벽으로 이어질 수밖에 없다"고 분석했다.

[박인혜 기자 / 김강래 기자]
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