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3주택 최고세율 3.3%·稅부담 3배까지…종부세 폭탄 예고
예상 뛰어넘는 규제 나오나
공정시장가액비율 90%
1년 앞당겨 내년 시행
1주택 실거주 요건 강화
신규임대등록 혜택 축소
기사입력 2018.09.12 17:56:25 | 최종수정 2018.09.13 12:40:50
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◆ 13일 부동산대책 발표 ◆

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문재인정부의 8번째 종합부동산대책이 13일 발표될 예정인 가운데 시장 예상을 뛰어넘는 강도 높은 세금 규제가 나올 것이라는 전망이 나온다. 기존 부동산 대책이 정부가 원하는 만큼 시장에 영향을 주지 못했기 때문에 이번에는 '강력한 카드'를 꺼낼 수 밖에 없다는 것이다. 종합부동산세(종부세)가 10여 년 전 참여정부 수준인 '최고세율 3%' '세부담 상한 300%' 선까지 강화될 것이라는 관측이다.

우선 최고세율은 3%까지 오를 가능성이 높다. 참여정부 시절 3%였던 종부세 최고세율은 이명박정부 때 2%로 내려왔다. 7월 정부가 발표했던 강화 방안에서는 2.5%였다.

앞서 정부는 지난달 31일 종부세 세율 인상을 포함한 세제개편안을 국회에 제출했다. 종부세는 전국 합산 부동산 공시가격에서 기본 공제금액(1가구 1주택은 9억원, 2주택 이상은 6억원)을 뺀 금액에 공정시장가액(현행 80%)을 곱해 계산된 과세표준(과표)에 세율을 곱해서 계산된다.

세율의 경우 정부 개편안은 과표 6억원 이하는 세율을 기존대로 0.5%로 유지한 채 6억원 초과 구간 세율을 구간별로 0.1∼0.5%포인트 올려 최고 구간인 94억원 초과는 세율이 2.0%에서 2.5%로 올라가는 안이다. 또 3주택 이상 다주택자는 과표 6억원만 초과하면 0.3%포인트를 추가로 과세하는 방안도 담겨 있다. 이에 따라 다주택자이면서 과표구간이 총 94억원을 초과하는 이들은 최고 2.8%의 세율을 적용받게 된다.

더불어민주당이 주도해 만든 새로운 종부세 개편안은 과거 참여정부가 '세금폭탄'이라는 비난을 받으면서 도입한 종부세율(3.0%)과 비슷한 수준이 될 것으로 알려졌다. 과표 12억원 이상 고가주택의 구간을 세분화해 세율을 높이는 방안 등도 담길 가능성이 있다. 3주택 이상 추가과세 정부안은 사실상 확정돼 3주택자 이상 보유자는 최고세율이 3.3%까지 올라간다.

종부세 과표를 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 상승할 가능성이 있다. 현재 종부세 대상의 경우 80%를 적용하고 있는 공정시장가액비율을 정부안에서는 5%씩 2년에 걸쳐 90%로 올리기로 했다. 하지만 내년에 곧바로 90%로 올리는 등 인상 시기가 앞당겨질 수 있다.

1년에 과도한 세부담을 주지 않기 위해 도입한 부동산 보유세 인상 상한선이 현행 150%에서 300%로 높아지는 카드도 가능성 높게 검토된 것으로 전해졌다. 현재 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 하고 있다. 종부세 대상 주택의 공시가격이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 늘게 돼 있다. 지난해 낸 재산세와 종부세 합산 금액이 1000만원이었다면 올해 산출세액이 2000만원이라고 해도 세부담 상한(150%)에 걸려 실제로는 1500만원만 부과됐던 것. 하지만 세부담 상한을 참여정부 수준인 300%로 올리면 보유세가 최대 2배로 늘어나게 된다.

1주택자에 대한 세금규제도 세질 것으로 전망된다. '똘똘한 한 채' 선호로 특정 지역에 투자수요가 몰리는 만큼 최대한 가수요를 걸러내겠다는 의도다. 우선 청약조정지역 내 1주택자에게 양도세 비과세를 부여하던 실거주 기간은 2년에서 3년으로 늘어날 것으로 보인다. 또 같은 이유로 단기 양도세율이 강화될 수 있다는 관측도 나온다. 현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만이면 일괄적으로 양도차익의 40%를, 1년 이상인 경우엔 주택가격에 따라 6∼42%의 일반세율을 적용한다. 이를 1년 미만은 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%로 일괄 강화한다는 것이다. 1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 최대 80%(10년 거주)까지 부여하던 장기보유특별공제도 최대 60%로 낮추거나 80% 적용 기간을 15년으로 늘리는 것도 유력하게 검토되고 있다.

하지만 이들 방안은 모두 '세금 폭탄'을 불러올 수밖에 없기 때문에 격렬한 논란을 불러일으킬 것으로 예상된다. 부동산 업계는 당장 국회 입법 과정부터 험난한 길이 예상된다고 보고 있다. 임대주택 등록자에게 주어졌던 세제 혜택은 양도소득세와 종부세를 중심으로 대폭 축소될 가능성이 높다. 정부는 이번 대책에서 투기지역 등 과열지역에서 주택을 새로 구입해 등록하는 임대주택에 대해서는 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 등의 혜택을 축소하는 방안을 검토하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금을 강하게 매기면 과열 양상을 보이던 시장을 한순간은 억누를 수 있지만 강화된 세금이 매매가 등에 전가될 위험 때문에 영향이 얼마나 갈 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.

[손동우 기자 / 연규욱 기자]
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