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[톡톡! 부동산] 종부세 줄이려 `공동명의`…毒 될수도
지분 쪼개면 공제혜택 사라져
집값 4% 취득세도 숨은 복병
기사입력 2018.09.14 17:24:21 | 최종수정 2018.09.14 17:26:42
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서울 강남에 시가 25억원짜리 아파트를 보유한 70대 김 모씨는 최근 정부의 종합부동산세 인상안 발표 후 부부 공동명의를 하면 세금을 아낄 수 있다는 말을 듣고 세무사를 찾았다가 화들짝 놀랐다.

절세는커녕 오히려 세금이 크게 오를 수 있다는 조언을 들었기 때문이다.

정부가 집값 잡기 카드로 고가주택, 다주택자에 대한 종부세 강화를 예고한 가운데 섣부른 공동명의가 오히려 독이 될 수 있어 주택 소유자들의 주의가 요구된다. 종부세 절감액보다 공제혜택 축소에 따른 피해가 더 클 수 있다.

현행법상 종부세에는 두 가지 세액공제가 적용된다. 첫 번째는 장기보유 공제로 5년 이상 보유 시 20%, 10년 이상 보유 시 40%를 공제해준다. 두 번째는 고령자 공제로 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%다. 70세 이상 1주택자가 10년 이상 보유한 경우 보유세의 70%를 절감할 수 있는 셈이다.

하지만 1주택자라 할지라도 부부 공동명의로 소유하는 경우 부부가 각각 1주택씩 소유한 것으로 간주해 이 두 혜택을 적용받지 못하게 된다. 양도소득세 장기보유 특별공제는 명의를 분산한 날부터 새롭게 계산할 뿐 없어지지는 않지만 종부세는 공제혜택 자체가 사라진다.

결국 부부 공동명의로 전환하더라도 1인당 과세표준이 6억원을 초과해 종부세를 완전히 피할 수 없는 경우에는 단독명의를 유지하며 각종 공제를 적용받을 때 발생하는 세금과의 비교가 필수적이다.

과표 합계가 12억원에 가까울수록 공동명의가 유리하지만 김씨 사례처럼 과표 합계가 12억원을 훌쩍 넘는다면 단독명의를 유지하는 게 유리하다. 시가 대비 공시가율과 공정시장가액비율까지 감안하면 과표는 대략 시세의 60% 수준까지 떨어진다. 때문에 몇 년 전까지만 해도 과표 12억원을 초과하는 아파트는 서울에 흔하지 않았다.

하지만 최근 강남을 중심으로 워낙 집값이 급등한 데다 정부에서 공시가율 현실화를 추진하고 있어 대상은 늘어날 전망이다.

취득세도 공동명의의 숨은 복병이다. 부부간에는 10년간 6억원까지는 증여세가 발생하지 않지만 이미 등기가 끝난 주택을 증여할 경우 최대 시세의 4%에 달하는 취득세(농어촌특별세·지방교육세 포함)가 매겨진다. 20억원짜리 전용면적 85㎡ 초과 집을 부부 공동명의(50%씩 보유)로 바꾸면 종부세는 줄일 수 있지만 4000만원의 취득세를 일시에 내야 한다. 배보다 배꼽이 큰 셈이다.

부부 공동명의를 이용한 절세의 정석은 취득 시점에는 과표 9억원에 못 미치지만 향후 시세 상승으로 9억원을 초과할 것으로 예상되는 집을 취득하는 시점부터 공동명의로 계약하는 것이다. 취득세를 이중으로 부담하지 않아도 되며 과표 12억원이 되기 전까지 종부세는 내지 않아도 된다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "부부 공동명의를 하면 무조건 종부세를 줄일 수 있는 것처럼 알려져 있지만 고령자나 장기보유자는 득보다 실이 큰 경우가 많다"며 "이미 살던 집의 명의를 옮길 때 드는 취득세 부담도 만만치 않기 때문에 공동명의를 고민하다가 결국 실행에 옮기지 못하는 경우가 많다"고 전했다.

[정순우 기자]
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