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[스타 ★ 빌딩투자 열전] 고급 주택단지 인근 꼬마빌딩…"작지만 맵네"
배후세대 소득수준 높아
고급상권서 안정적 수익

수애, 36억에 산 옥수동 빌딩
3년 만에 시세 50억 웃돌 듯
이미연, 청담동 빌딩 30억↑
기사입력 2018.10.12 04:01:02
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꼬마빌딩을 투자하는 데 있어서 인근에 주택 배후 가구가 있다는 건 매력적인 투자 요소가 될 수 있습니다. 기본적으로 상권을 이용하는 주민들이 있기 때문에 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는데요. 그중에서도 수십억 원을 호가하는 고급 주택단지 인근에 있는 꼬마빌딩들은 일반적인 주택단지 배후 가구 상권과 다르게 상권을 이용하는 주민들의 소득 수준이 높아 임차인들도 고급 임차인들이 들어오고, 주민들이 인근에 빌딩을 매입하기도 하면서 가격이 전체적으로 높아지는 효과가 있습니다.

고급 주택단지 주민이 인근에 빌딩을 매입한 대표적인 사례로는 배우 한효주가 있습니다. 한효주는 강북에서 가장 비싼 주택단지로 손꼽히는 서울시 용산구 한남동 한남더힐 고급 주택단지에 거주하고 있어 한남더힐 앞 상권에 대한 이해가 높았습니다. 그래서 2017년 한남더힐 앞에 대지면적 282㎡, 연면적 229.88㎡ 지하 1층~지상 2층 규모 1976년 준공한 낡은 건물을 대출 35억원을 받아 55억5000만원에 매입하였습니다.

이 건물 인근은 한남더힐 주민들이 이용하는 고급 임차인, 유명한 맛집 임차인들이 들어와 있는 상권이었습니다. 이 건물은 노후화되고 건물 면적이 얼마 되지 않아 당장은 임대수익이 크게 발생하지 않지만, 신축 시 제3종일반주거지역에 위치하여 건폐율 50%, 용적률 250% 지상 5층까지 신축이 가능하고, 월 약 2300만원에 달하는 임대수익을 올릴 것으로 예상됩니다.

배우 이종석도 2018년 한남더힐 한효주 빌딩 인근에 대지면적 122㎡, 연면적 154.98㎡ 지하 1층~지상 2층 규모 꼬마빌딩을 약 15억원 대출을 받아 30억원에 매입하였습니다. 이 빌딩은 한남더힐 주민들이 상권을 이용하면서 분위기가 많이 바뀌고 있습니다.

이전 매도자도 더힐 앞 주변에 아직 상권이 형성되지 않았던 2009년에 허름한 주택을 8억8000만원에 매입했습니다. 2011년 한남더힐이 입주하면서 주변이 점점 고급 상권으로 바뀌기 시작했고, 2013년 간단한 리모델링을 해서 2018년 30억원에 이씨에게 매각해 성공한 투자 사례라고 볼 수 있습니다.

배우 수애도 한효주, 이종석 빌딩과 멀지 않은 서울시 성동구 옥수동 고급 주택단지 인근에 대지면적 331㎡, 연면적 640.05㎡ 지하 1층~지상 4층 규모 1981년 준공한 낡은 빌딩을 2015년 36억원에 매입하였습니다. 수애 같은 경우도 한효주랑 비슷하게 건물 인근에 거주해서 해당 상권에 대한 이해가 높았습니다. 해당 건물 주변에 약 3000가구가 넘는 배후 가구가 있고, 버스정류장과 대로변 횡단보도도 앞에 있어서 안정적으로 임대수익을 얻기 좋은 위치에 있었습니다. 매입을 하고 얼마 지나지 않아 전 층 리모델링을 하였고, 1층은 주민들이 이용하는 편의점, 음식점 등이 입점하여 현재까지 안정적인 임대수익을 얻고 있습니다. 현재 수애 빌딩의 시세는 약 50억을 웃돌 것으로 예상됩니다.

배우 이미연도 서울시 강남구 청담동 고급 주택단지가 둘러싸고 있는 곳에 대지면적 394.9㎡, 연면적 994.93㎡ 지하 1층~지상 4층으로 2008년 준공한 빌딩을 2009년 60억원에 매입하였습니다. 이 빌딩 1층에는 편의점과 미용실 등 고급 임차인들이 입점되어 있습니다. 현재 이미연 빌딩의 시세는 약 90억원으로 예상됩니다.

이처럼 고급 주택단지 인근은 주민들의 소득 수준이 높아 임차인들 또한 고급 임차인들이 들어오게 되고, 고급 주택단지에 살고 있는 주민들이 인근에 건물을 비싼 가격에 매입하면서 가격 또한 지속적으로 상승하게 됩니다.

그러나 고급 주택단지 인근에 투자 시 주의할 점도 있습니다. 고급 주택단지 인근에 있다고 해도 주민들의 유동 경로에 따라 상권의 영향을 못 받을 수 있으니, 충분한 상권 분석을 통해서 투자하시기 바랍니다.

[김윤수 빌사남빌딩중개법인 대표]
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